近日,房地产行业多家上市公司加大纵向整合力度,加强产业链上下游整合布局。业内人士表示,住房市场进入存量房为主的新常态,通过发展住房租赁市场、鼓励长租公寓发展等措施,盘活存量房市场,成为楼市整体发展的重要趋势。与存量房相关的运维服务、存量资产价值再造等配套设施行业迎来巨大的市场机会,其中物业和装修行业尤其突出。
□本报记者 董添 江钰铃
物业和装修行业机遇凸显
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,对于北上广深等一线城市和热门二线城市而言,存量房市场的转变趋势更为突出。与存量房相关的运维服务、存量资产价值再造等配套设施行业迎来巨大的市场机会。其中,物业和装修行业尤其突出,主要原因是,存量房要想再次进入流通市场,需要再装修和再包装,在增加居住功能的同时,也增加了居住的价值。
中国证券报记者近日采访了一位万科物业的区域负责人。该负责人表示,目前,大型地产公司都配备物业公司,比如万科、绿城、碧桂园、保利、金地、龙湖等。但整个行业尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。整个《2017中国物业服务百强企业名单》所涉及的全部物业公司,合计市场占有率不到30%。虽然目前物业管理公司数量很多,但市场呈现完全竞争状态,集中度不够,未来可提升空间很大。
“新开工的项目,通常会使用自有品牌的物业公司。目前物业行业空间仍很大,好的物业服务有助于地产公司进行销售,因此各家地产公司都比较重视。”该负责人表示。
国海证券研报显示,基于相对保守的测算,预计2021年国内物业服务市场规模将达到9481亿元,2030年将达到1.35万亿元,相比当前行业规模存在两倍以上的成长空间。随着行业的加速整合,拥有优秀品牌且具备持续扩张能力的龙头公司将享受行业成长及市场份额扩张的双重成长红利,龙头公司市值规模有望接近1000亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸,市值空间更加值得期待。
与此同时,在盘活楼市存量资源,加强上下游整合的总体趋势下,相关市场发展的配套措施建设仍然不完善,楼市总体仍呈现增量和存量之间资源分配不均的相关矛盾。
中国房地产业协会名誉会长宋春华表示,资源分配不均是普遍现象,特别是租购之间的不平衡。原来是增量型的发展,对存量和租赁不够重视,目前这一情况开始转变。以长租房为例,在长租房受追捧的同时,需求端对长租房的期许也日益增多。为了更好地解决租赁权益问题,现在提倡“租购同权”,解决租房户在落户、医疗、子女入学等方面享受与拥有房屋同样的权利和服务。
各方加速布局租赁市场
住房租赁市场作为住房存量市场重要一环,近日也成为多家企业着重布局的方向。金螳螂日前公告称,与子公司精装科技和中天集团签署《合作协议》,拟设立合资公司共同发展长租公寓市场。而保利地产、龙湖地产等房企也于近日通过发行类REITs产品和专项公司债券用以推动旗下租赁住房项目发展。
*ST松江日前公告,公司子公司天津松江置地有限公司将部分房屋委托天津泊寓经营管理,天津泊寓受托经营的该项目用途为长租公寓,项目总建筑面积为11969.22平米,合作经营期限为240个月。而天津泊寓是龙湖地产在天津开发的长租公寓品牌。
孔丹对中国证券报记者表示,住房市场在进入存量房为主的新常态,通过发展住房租赁市场、鼓励长租公寓发展等措施,盘活存量房市场,成为楼市整体发展的重要趋势。
2018年第一周,上海、南昌、成都、芜湖等多地也出台发展住房租赁市场的新措施。1月7日,南昌市2018年政府工作报告称,将完善土地、税收、金融等措施,建立健全房地产发展长效机制,大力发展住房租赁市场,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。1月5日,上海召开促进房地产市场健康发展联席会议称,2018年上海将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度,到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。
此前,成都市发布加快发展和规范管理住房租赁市场的意见,从部门联动管理和权责划分、租赁房源的规范、合同管理备案等方面做了具体规定。安徽省芜湖市也于1月2日发布《芜湖市人民政府关于进一步加强房地产市场监督促进房地产市场平稳健康发展的意见》称,引导有条件的房地产开发企业,与专业化住房租赁企业合作,建立“开发+租赁+销售”的多样化运营模式,发展住房租赁业务。
发展住房租赁市场,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,已成为多地出台楼市调控政策的“标配”。以上海为例,数据显示,2017年,上海已推出租赁住房用地29块,累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。上海市称,下一步,上海将建立全市统一的住房租赁公共服务平台,健全市区两级住房租赁服务中心,线上线下联动,数据共建共通共享。
2017年以来,多地加速出台有关住房租赁市场的扶持政策。据统计,全国已有近60个城市发布了有关住房租赁的政策措施。
上下游深度整合频现
东易日盛1月4日公告称,公司收到股东天津晨鑫、万科链家的通知,拟通过大宗交易系统,向公司控股股东、实际控制人陈辉、杨劲购买其各自持有的公司无限售条件流通股140万股,共计280万股,占公司总股本的1.07%,交易价格为21.38元/股。
此前,东易日盛披露非公开发行股票情况报告,天津晨鑫、万科链家分别以1.7亿元、7000万元获配此次全部非公开发行股份,发行价格24.98元/股,募集总额约2.4亿元。天眼查显示,天津晨鑫为链家信息技术有限公司的全资子公司,万科链家系北京万科企业与北京链家房地产经纪等共同出资设立。其中,北京万科企业持有万科链家50%股权。业内人士称,房地产市场各产业链条纵向整合,有助于上述多方在项目开发、销售等方面形成合力,提升各自在房地产市场的竞争力。
而根据天眼查显示,链家地产此前变更了工商信息,此前参与投资的融创中国董事长孙宏斌、万科副总裁刘肖进入董事会。并与万科在北京成立了一家名为“万链”的家装公司,积极拓展家装业务。
近来,多家房地产产业链相关公司也纷纷在资本市场、整合上下游等方面加强布局。昆百大A日前发布公告称,公司拟以发行股份及支付现金的方式购买我爱我家84.44%的股权,合计支付对价55.31亿元,同时拟募集不超过16.6亿元配套资金。标的资产过户完成后,公司合计持有我爱我家90.44%的股权,我爱我家成为公司的控股子公司。
业内人士称,以房地产中介市场为例,多龙头竞争格局有其自身原因,在楼市调控仍然偏紧,楼市交易量和交易额在部分热点城市处于下降通道的形势下,通过入局资本市场、加快强强联合,可以保证在市场上的竞争力、维持占有率。
伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示,房地产行业已经从“开发时代”转变为“存量房时代”,已经从解决老百姓住房问题转变为如何住得更好的问题。“存量房时代”的主角肯定不是开发商,而是以存量房交易和运营为主的经纪机构和租赁经营机构。资本和互联网的介入,是行业的大趋势。
“在此之前,不光是房地产中介机构,包括建材、家居、装修在内的行业都是以开发商为中心。但现在角色开始发生转变,趋势变化中,嗅觉最灵敏的肯定是资本,所以上市房企近来才会频频出现布局存量房产业链的动作。在资本的助力下,会打通很多上下游链条。”孔丹对中国证券报记者表示。而在产业整合方面,某中型上市房企北京区域人士称,“从产业链整合上看,目前还是以房企为主导较有优势,以家装、中介牵头主导不是市场主流。”
一线城市加大租赁住房土地供应
1月3日,上海市2018年首次土地出让即选择位于青浦、崇明及宝山等地的3宗租赁地块,成交总价约为5.38亿元。深圳在近日公告挂牌出让的4宗居住用地中,3宗用于建设全年期自持租赁住房。北京则在日前出让位于丰台、朝阳、密云的限价宅地,成交总价达97.175亿元。业内人士表示,在楼市持续调控背景下,2018年一线城市的土地供应将维持上年供应规模,但在加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的总体趋势下,租赁用地、共有产权房用地等会加大供应。
沪深陆续出让租赁地块
1月3日,上海市2018年首次土地出让即选择3宗租赁地块,其中,青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块成交价为1.6047亿元,竞得人为上海盛青房地产发展有限公司,崇明区长兴镇G9CM-0901单元(局部调整)12-04地块成交价为9297万元,竞得人为上海长兴岛置业有限公司,宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块成交价为2.8446亿元,竞得人为深圳市中集产城投资发展有限公司。
上海在日前召开的促进房地产市场健康发展联席会议称,2018年上海将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度,到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。据统计,2017年,上海已推出租赁住房用地29块,累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。而本月内还将有来自杨浦、松江和静安的多幅租赁住房用地出让,其中杨浦区平凉社区03F3-02地块,将成为上海首幅位于内环内的租赁住房用地。
深圳日前公告4宗居住用地使用权挂牌出让,分别位于龙岗和坪山,其中3宗用地用于建设全年期自持租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房及商业用房在70年出让年限内自持,限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金不得超出合同地价与建筑物残值之和。根据公告,上述4宗用地将于2018年2月1日进行出让,起拍总价19.98亿元,总建面达25万平方米。据了解,这是深圳2017年11月出让首宗租赁住宅用地后,再次尝试租赁地块出让。
北京“开闸放水”趋势延续
北京2018年首次土地出让则以住宅用地为主。其中,位于朝阳区孙河乡的二类居住用地由“首创+远洋联合体”以61亿元摘得,规划建筑面积99433平方米,该宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期(第七宗)NY-001等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地,规划建筑面积41704平方米,挂牌起始价13.5亿元,由电建以16.75亿元竞得。而位于密云区檀营乡的二类居住用地,则由京投以19.425亿元加2%自持面积竞得。上述三宗地块成交总价达97.175亿元,延续2017年北京土地供应“开闸放水”的趋势。
北京市规土委信息显示,2018年前一个多月内,将有26宗(含上述4宗)土地密集出让,合计规划建筑面积达334.74万平方米,起始价达641.4亿元。
根据中原地产研究中心统计,2017年北京共成交104宗土地,总成交额达到2796亿元,位居全国榜首,较2016年上涨225%,是北京第二次年度土地出让金突破2000亿元大关,创历史新高。其中,住宅用地全年共成交71宗,合计建筑面积达969万平方米,成交额达到2398亿元,同创新高。
中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市主要着力通过增加土地供应平稳市场供需结构,从土地供应角度看,各地增加租赁住房土地有效供应,同时鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,这些政策有利于加大租赁土地供应,推动租赁市场发展。
楼市调控“一城多策” 料成新趋势
从1月8日起,兰州市将对现行的房地产市场调控政策进行调整,在取消部分区域住房限购政策的同时,对市民持有核心城区的住房开始实施3年期限的限售政策。中原地产首席分析师张大伟表示,本轮房地产调控最大的特点是一城一策,而分类调控是本轮调控的主要基调。未来在房地产发展平稳健康的总体要求下,不仅仅是一城一策,而是一城多策。以兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。
兰州楼市分化明显
1月5日,兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局等三部门联合下发的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》(简称“通知”),政策将于1月8日起实施。通知称,将取消兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。对在兰州市城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。
中原地产统计数据表明,2017年兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元,较之2016年增加约31.63%。分区域来看,兰州市2017年楼市呈现主城区遇冷、新区发力的特征。而2017年兰州商品房新增供应面积中,兰州新区居首,供应商品房210.94万平米,其中住宅167.29万平米,非住宅43.65万平米,业态多为住宅、商业、仓储物流等;较之2016年,兰州新区新增40.27万平米商品房供应面积,增长了423.81%。
张大伟分析,从市场库存来看,兰州市分化明显,主城区无房可买,郊区供应量大。库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合楼市分类调控的大方向。
未来调控或更具体
中原地产统计数据显示,2017年全国近110个城市与部门(县级以上),发布的楼市调控政策次数多达270次以上。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京发布的房地产调控政策就超过30次。
近日,部分城市从需求端出台措施,扩大楼市购买人群。南京日前出台相关文件,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
业内人士表示,松绑落户可让相关人员直接获得购房资格,有助于留人留才。此前,郑州、武汉、长沙等地也出台类似措施。武汉市相关政策规定,未来五年武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房,让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房,以低于市场价20%租到租赁房;郑州市则对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。
张大伟预计,2018年楼市调控将维持此前调控的总体方向,在平稳运行为基础的情况下,未来不仅仅是一城一策,一城多策也会成为重要趋势。