地价“面粉”贵过房价“面包” 市场堪忧
http://www.huanqiu.com 来源：中国证券报 进入论坛 2007-12-08 14:31
就在人们为房贷新政后的房价是否下跌而争论不休时，房地产行业的基础“原料”――土地市场却不经意间掀起阵阵波澜。近期上海、杭州等地频频出现开发商高价拿地的现象，不少地块甚至出现折合每平方米后楼板价高于周边楼盘房价的怪现象，令业内震惊。
分析人士指出，仅就地价和房价的关系而言，如果市场仍处在一个健康发展的轨道中，存在估值偏低的情况，那么地价超越房价有助于进一步挖掘房地产行业的价值；但如果市场已经处在一个过热的状况中，地价超越房价并无实质意义，只是将泡沫进一步吹大的工具，并有可能加速泡沫破灭的进程。而从目前情况来看，后者的概率偏大。
“面粉贵过面包”
“面粉贵过面包”，这是业内人士对这种地价高过房价现象的形容。而这种现象，正在上海、杭州、南京等多个大中城市蔓延，并日渐狂热。
11月8日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷地块的拍卖现场，重庆龙湖地产凭借惊人的报价一招制“敌”，成功摘牌。该地块的挂牌底价为4亿元左右，不久后攀升到8亿元，但在截至挂牌前5分钟，被重庆龙湖地产猛然抛出15.42亿元的“天价”震慑了所有的对手一举摘牌，创下了上海郊区地价之最。按楼板价（土地面积内规划的可建建筑面积）计算，该地块每平方米超过万元，远超出不少开发商5000元的心理底线，也大大高于当时赵巷镇约每平方米7000元的售价，以致于有开发商在会后摇头说：“面粉贵过面包，简直疯了。”
无独有偶，上海的新江湾城在11月份也上演了一场惊心动魄的竞价大战，业内瞩目的新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元／平方米，也高于其时周边大部分楼盘房价。
在杭州，今年10月30日，经过53轮书面竞价，远洋地产以22.26亿元竞得杭一棉A、B地块，楼面地价15588元/平方米，创造了今年以来，单宗土地成交总价最高的纪录。在南京，10月底江宁的土地再次拍卖时，一举推出的13幅地块不仅挂牌底价已有了明显提高，成交后的楼面地价更是普遍接近了4000元/平方米，比三个月前的地价高出20％以上。
对于这种地价高过房价的行为，易居房地产研究院高级评论员杨红旭将其归咎于开发商的赌性，这种赌性的支撑来自于对房地产市场后市发展的盲目乐观。不过，他认为，从上海房地产市场未来两三年来看，恐怕再难复制今年的高速发展，开发商高价拿地的效果还有待观察。
有分析师则认为，房地产市场的高额利润和半垄断地位是吸引开发商高价拿地的主因。从拍地的主体看，不乏一些缺乏市场运作经验的企业，其“干一票”的思维浓厚，因而在竞价拍地时敢于大胆出手。而这种现象已经给房地产市场的健康运行带来了负面效应。
