楼市异动:团购到团退 开发商开始举棋不定
http://www.huanqiu.com 来源：中国经济网 网友评论条进入论坛 2008-05-05 13:19
2008年4月30日,星月集团位于上海松江区的“大业领地”项目一期就要正式交房了,按照房产开发流程,这往往意味着二期工程要马上全面启动。事实上,早在2004年11月,星月集团就为“大业领地”项目二期工程做好了准备,他们“已经为1800亩土地交了9300多万元的订金,而现在的一期项目只用了200亩地”。
后续项目“仅设计费就花了上百万”之后,林莹莹和同事们“讨论又讨论”,始终无法下定决心,“后面的地还要不要了”成了一个难题。
林莹莹“打听到现在的土地挂牌价格已经是2004年价格的2倍都不止”,但这还不是最主要的问题,最让她担忧的,是各项调控措施到位后,不断扩大的成本。
“一旦开始开发,财务成本、融资成本也就开始了,但是,宏观调控政策一再出台,不知道后面还会有什么政策出台,成本很难计算清楚了。”
林莹莹对本刊记者说,在目前的环境下,银行融资已经很难了,银行“永远都是锦上添花,而不是雪中送炭”;其次,购房者的观望也给开发带来很大的心理压力,“一旦开始开发,所有的成本都必须承担,如果卖不出去,收不回现金,开发商就骑虎难下”。
林莹莹说,现在的中小开发商只要“没有坚强的后盾,没有充足的银两,没有明确的销售保证,都不敢再动”。
江苏昆山倚林房地产开发有限公司市场部经理李玉凤向本刊反映,目前,对于中小型房地产开发商来说,“按兵不动”是最好的选择。
这家公司在江苏昆山开发的“倚林佳园”别墅项目于2007年10月前后开盘,由于采取低价策略,销售率达到九成,“其中90%以上卖给了上海人”。
即便一期销售还不错,对于是不是再搞二期项目,这家公司仍然非常谨慎,“原本打算2008年下半年开盘,但直到现在,具体的开盘日期和均价都没有定下来”,鉴于上海楼市的低迷,倚林房产“也在观望,要看上海楼市的情况,到下半年才决定是捂盘还是推出,至于原来制定的到上海周边拿地块的计划,现在不考虑了”。
正视调控威力
开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,土地已经不能直接“变钱”了。
据林莹莹介绍,中国房地产开发商负债率平均高达70%到80%是尽人皆知的“秘密”。2004年,央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力。但是,那时候房价还在不停地涨,土地升值空间依然巨大,开发商拿到了地,不愁无处融资,土地信贷增幅在2007年一度近乎疯狂。
2007年10月,以土地证抵押贷款的“路子”被国土资源部“39号令”正式堵上,所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按比例分期发放,开发商“用银行的钱,炒自己的地”的美好时光从此终结。
而且,对闲置土地的处罚也越来越严格,国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》,提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。2008年1月,政策改为,规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。
林莹莹透露,业内流传,今后的土地政策还会更加严厉。
对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:“对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准”。
无论洗牌还是脱身,都得靠降价促销
此类政策直接导致了开发商资金紧张。在上海长期做房地产投资的新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者,“如果有100种办法获得资金,降价销售一定是开发商最后考虑的那一种;开发商如果为了回笼资金而降价,那等于是宣告他公司的资金链已经紧绷到了极限”。
张永河接触过不少上海的中小房地产开发商,在过去的游戏规则中,圈地待涨是上海中小开发商最主要的发展方式。由于对国家宏观调控的决心估计不足,大部分中小开发商一直到2007年下半年,还在疯狂地圈地,“很多企业孤注一掷,圈了未来三五年都开发不了的地,为此,把过去5年、10年赚的钱都投了进去”。
张永河认为,在新的游戏规则中,这些企业的出路都不乐观。
