多个烂尾项目有望“复活”城市更新让旧盘现商机

2018-04-13 10:02 南方日报

  烂尾10余年的荔景湾豪苑目前已经启动综合验收工作。图为工人在小区内清理环境。 南方日报记者 叶志文 摄

  烂尾16年,位于起湾道与孙文东路交界处的荔景湾豪苑近日开始围蔽,并进驻工程队准备动工盘活。黄金地段、等待漫长、纠纷复杂,这个烂尾盘的复活引起不少市民的关注。

  烂尾楼是城市的伤疤,自上世纪90年代开始,一波又一波的地产开发在提升中山城市容貌之外,也留下了少量疤痕,如今市民走在繁华的市区,偶尔会见到路边遗留的一些烂尾工程。

  近日,笔者走访多个曾经的烂尾项目,如达兴豪苑、颐港·世纪中心、亚洲广场等,看到都开始改头换面,或正在续建,或即将完工。这些历史久远或“声名远扬”的烂尾项目都有“咸鱼翻生”迹象,焕发新商机。

  ●伍杰 廖冰莹

  案例1

  荔景湾豪苑:

  “最美烂尾楼”再动工 整改迎验收

  荔景湾豪苑的位置可以说是目前少有的东区黄金地段:与优质小区水云轩小区相邻,由6栋十多层的高楼合围而成,共有252户,小户型80多平方米,大户型有300多平方米。

  据了解,该楼盘2002年9月办理预售证,原定2003年底完工并交付使用,但因为发展商拖欠施工单位工程款及材料商材料款等原因,楼盘收尾工程在2004年初停工,供电、供水、电梯、管道煤气、电视信号等尚未安装。从2004年开始,该楼盘不断发生纠纷、诉讼、变更法人代表、变更股权等复杂情况,在2004年到2006年两年间,楼盘开发公司——中山市荔景湾房地产发展有限公司(以下简称“荔景湾地产”)四次更换法人代表。

  10日下午,笔者来到荔景湾小区,目前小区已经被围蔽,各出入口有保安驻守,工程队伍已进入现场作施工准备。小区门口公告牌称:荔景湾小区现已全面启动综合验收,请各位业主到工程部登记办理房产证事宜……在重新布置的销售中心内,笔者见到荔景湾地产的现任董事梁伟雄。

  “两年前开始筹划,本月开始进场启动盘活工作。”梁伟雄告诉笔者,新的公司股东部分由原业主组成。2017年末,新公司基本解决了荔景湾豪苑最麻烦的债权、债务问题,“建筑欠债4000万元、银行及其他单位欠款2000多万元,再加上尚未缴纳的报建费以及滞纳金约1000万元。这是盘活项目最难处理的部分,债多且分散,在政府部门协调下,经过两年多的时间已经基本解决。”

  梁伟雄说,目前该小区正全面启动综合验收工作,需要进行完善的项目有20多项,包括消防、绿化、水电、电梯及雨污工程部分,算上债权回收等费用,整体盘活成本超过1亿元。“综合验收通过并不容易,毕竟是十多年前起的建筑,与现行综合验收标准可能会有不少偏差。”梁伟雄说,希望在今年底前能通过综合验收,再重新出售。

  案例2

  亚洲广场:

  曾经拖欠物管费 翻新为酒店型公寓

  西区富华道下闸路33号,亚洲广场一至五层商业楼部分由于种种原因早已冷落多年,一直空置。2012年有媒体报道该广场一至五层业主拖欠一年多的物业管理费逾68万元。为追讨欠款,当时负责物业管理的吉泰物业管理有限公司更到法院起诉。

  2017年底,一块规划公示牌出现在亚洲广场,关于中山市众昇房地产开发有限公司项目(亚洲广场一至五层幕墙改造工程)规划设计方案进行公示,空置多年的亚洲广场商业楼部分正在悄悄“焕发生机”。

  以往的亚洲广场几幢大厦,除了5至23层住宅部分有人进出,1—5层商业楼部分门窗紧闭,处处可见灰尘,略显萧条。如今,广场周围遍布色彩斑斓的巨型广告牌。新的营销中心门口两侧摆放着鲜艳的花篮、招聘保安的牌子,开始正式运转。陆续有人进出营销中心,都是有意购房的顾客和忙碌的销售人员,昭示着亚洲广场楼盘重新开售的新景象。

  据现场销售人员介绍,亚洲广场的产权还有24年,1—6楼的产权是由现在的开发商于去年花约1000万元通过司法拍卖竞得。目前,亚洲广场商业部分正在全面升级改造为酒店型公寓,户型面积13—20平方米不等,单层高近4米,可划作复式单位使用。目前,该项目对外标价是1.8万元/平方米,但从网站上查询到,网上售价约在1.3万—1.5万元/平方米之间。

  ■延伸

  烂尾楼再开发空间不小

  荔景湾豪苑、亚洲大厦仅是中山烂尾楼盘的一个缩影。调查过程中,笔者发现因资金链断裂、开发商违法违规施工、项目设计开发失误等种种原因导致开发项目烂尾的案例不少。据不完全调查统计,中山城区内仍存在的烂尾楼、待盘活旧盘总建筑面积超过30万平方米,其中不乏像中山三路与兴中道交界的达兴豪苑这种引人瞩目的项目。

  近两年,多个烂尾盘或一直没有推出市场的老旧项目均有盘活迹象,如博爱路上的聚豪园商用物业、中山三路上的数码大厦均在近期透露重新整合推出市场的信息。

  “盘活”主要是市场主导

  4月10日,广东永怡集团股份有限公司(以下简称“永怡集团”)与珠光集团下属广东珠光酒店管理有限公司签署永怡聚豪园酒店合作仪式。据了解,永怡聚豪园项目已经开发多年,商业部分落成已久,但一直空置没有对外经营,整体建筑面积达4.57万平方米。永怡集团相关负责人称,珠光酒店管理公司是知名的酒店经营管理机构,此次联手合作会打造一个综合型智能酒店。

  位于东区中山四路繁华地段的颐港·世纪中心目前依旧门窗紧闭,门上许多有着“颐港·世纪中心火热招商”字眼的红色海报已经褪色,该项目同样空置多年。中心门前的多个路障连成直线圈出一块不大的地方,提示路人不要进入。10日下午,笔者看到,该中心有人员用标尺丈量门前两棵树之间的距离,上前询问得到回复:“世纪中心要盘活,目前正在准备动工。”

  说起盘活烂尾项目的初衷,梁伟雄认为主要是由市场主导。“我们已经是荔景湾豪苑的第四手东家。前期也有开发商或业主尝试盘活,但最终因为各种各样的原因而使计划流产。这次盘活估计能有大进展,得益于楼价上升。盘活有成本,包括消防整改、外墙翻身以及开发税费补缴,平均每平方约4000元左右。对比周边新项目的房价,我们认为有操作空间。”梁伟雄所提的是同一片区的远洋世家,带装修起售价约2.4万元每平方米。对于翻新后的荔景湾豪苑单价,他预期售价在1.6万—1.8万元每平方米。

  实际上,目前市面上的烂尾盘多为2010年前建成。其时地价较低,城区一手房均价仅在6000—7000元每平方米,部分年份更长远的,当年交易价甚至不足3000元/平方米。而且得益于开发时间早,烂尾盘的地段一般较为优质。比照现实城区一手住宅动则2万元每平方米的售价,烂尾盘的再开发空间显而易见。

  “待字闺中”仍需验收

  烂尾楼不仅有碍市容,也浪费了资源。市场自主介入盘活,应该说对城市大有裨益。但这并不意味着烂尾项目经过重新包装就能立即上市销售。

  荔景湾豪苑目前尚在重新规划、整修阶段。梁伟雄透露,他们正在与市里的烂尾楼管理部门及消防、电力、水务等单位沟通,“仍在协调,看看如何能通过综合验收。”

  对此,中山市经济研究院院长梁士伦在接受采访时表示,中山部分烂尾楼治理难以推进的关键在于法律纠纷,这些纠纷多是由于权属不清或债权、债务太复杂所致。以江滨华庭为例,在遭法院强制拍卖后,除银行外,楼盘还冒出100多个小债主。早前香港丽悦酒店集团在新铁城大厦的投资项目进展受阻,其中一个主要原因就是新铁城大厦存在产权争议。除了纷繁复杂的法律纠纷导致二次烂尾甚至多次烂尾,开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等原因都存在。

  业内人士分析,翻新后的烂尾楼普遍具有地段好、总价低、交楼快、易出租的优势,优质项目的升值潜力更不逊于一手新盘。在房价日益高企的楼市,翻新烂尾楼的投资空间日益显现。但是,烂尾楼可能存在几个问题,当中产权问题最突出,涉及债务纠纷、能否合法销售以及能否办理房产证等问题;烂尾楼多数还是临水临电或商用水电,解决不了会为日后带来不便。此外,烂尾盘设计往往过时,在户型、采光、内部设备等方面都明显落后。笔者建议,置业者在购买烂尾楼前最好要查清楚预售许可证、国有土地使用证等是否齐备,查清原发展商的缴费情况,如地价、市政配套设施费等。

责编:马若思
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