您的位置:环球网>财经>财经新闻>正文

孟买楼房长不了“个头”老涨价

2012-07-01 09:38 新民晚报 我有话说 字号:TT

■孟买一座在建楼房与传统旧楼形成鲜明对比

  文/袁原

  孟买是印度的金融中心,这里三面环海、人口众多,似乎唯有向高处修建楼房才能解决住房紧张问题。

  然而,孟买楼房普遍“身高”有限。与其他寸土寸金的国际大都市相比,这里的摩天大厦少得可怜。

  政策不利和融资困难是孟买楼房不“长个”的原因所在,结果是房价飞涨,而民众难求栖身之所。

  长不高的建筑

  孟买并非没有高楼。留美归来的富商阿披实克·洛达在市中心拥有一幢摩天大厦,这座高楼耸立在一片低矮建筑物中,可谓孟买的独特风景线。

  站在洛达的高楼望出去,整个孟买一览无遗。除了建在废旧厂区和西面临海地带的几处高楼,整个城市看上去低矮破旧。

  东面临海地带是破旧厂房、大片专供出租的低矮住宅和拥挤不堪的贫民窟。城市南面同样临海,是市中心所在。这里的建筑都有些年头,除了年代久远的码头和英国殖民时期的楼房,还有苏联风格的办公楼和住房。

  距离市中心最近的大片绿地是一个马会俱乐部及其赛马场。这是富人云集的地方,俱乐部会员常在这里用黄油烤面包喂流浪狗。

  孟买好似一把嵌入阿拉伯海的弯刀,三面临海的地理特征注定土地资源紧张。更糟的是,这里缺乏有效的城际运输网络,在孟买工作的人只能选择就近而居。如此一来,孟买人口密度直线飙升,位居全球各大城市前列。

  同样是土地资源紧张的临海大城市,香港和纽约选择修建高层建筑提高土地使用率。除了大兴土木建高楼,孟买似乎也别无出路。然而,出现在孟买天际线的高楼寥寥无几,而且大都集中在管理相对宽松的郊区和废旧厂区。

  孟买只有31栋建筑“身高”超过100米。而在香港和纽约,这样高度的楼房分别有500多座,连巴拿马城的高层建筑也比孟买多。

  住不起的楼房

  孟买楼房不“长个”,造成当地房价飞涨、一屋难求。

  由于人口密度大、楼市供给有限,孟买成为一个拥挤不堪的城市,人均居住面积仅4.5平方米。

  另一方面,孟买的房价高得令人难以承受。位于城里非中心地带的一套普通公寓售价在100万至300万美元,一套93平方米简陋住宅的平均售价为25万美元,相当于当地人均国内生产总值的90倍。

  孟买城内公寓房稀少且昂贵,贫民窟的规模却日益扩大。如今,这个城市60%人口在贫民窟安家,居住在砖瓦、木板或石棉瓦搭建的简易“窝棚”中。巴西里约热内卢的贫民窟规模也不小,但其中居民也只占全城人口二成。

  即使没有在贫民窟安家的孟买人,居住条件也不容乐观,近半数以出租房为家。这些出租房不少是房主搭建的简易住宅,或是公务员享受的福利分房。

  低效率的市场

  供不应求的市场和高房价显然是孟买发展房地产的利好因素,然而,这里的房地产非但没有一片繁荣,反而还有不少楼盘滞销。

  孟买已开工或建成的地产项目中,大部分是以富人为潜在消费者的高档公寓。不过,孟买真有这么多富人吗?在开发高档楼盘时,地产商似乎无暇顾及这样的问题。然而,一个开发商如今承认:“哪有百万富翁会没房住?”

  房地产服务公司分析师阿舒托什·利马耶估计,孟买至少有2.8万套已建成或在建公寓滞销。他认为,就当前成交情况而言,孟买市场需要至少3年才能消化上述存量。

  咨询公司分析师潘卡杰·卡普尔则认为,孟买的存量房不下3.8万套,至少4年才能售出。

  孟买房地产市场如此低效而垄断,以致呈现畸形发展态势:尽管有为数众多的楼盘滞销,房价仍然居高不下。

  实际上,即使传出地产公司负债和经济增长减速等不利消息,孟买房价仍然不见松动。印度上市企业公开账目显示,有近五分之一地产企业经营状况堪忧。

  分析人士因此担忧,孟买房地产市场不久将全面逆转。甚至有媒体报道,一个地产开发商酒后吐真言,对孟买楼市前景忧心忡忡:“不久就要有报应,无论保时捷还是兰博基尼,无论私人保镖还是高级门禁,通通逃不过报应。”

  一旦房地产市场出现大幅波动,孟买更加无望解决大多数人的住房问题。过去10年来,这个城市已经投入100亿到200亿美元开发土地、兴建楼盘,但仍然难以赶上人口增长速度。孟买如今有1200万人口,以当前建设速度,至少要60年才能让每个孟买人都有栖身之所。

  孟买房地产步入今日困境,政策因素不可忽视。

  为了限制外来人口定居,孟买出台了严格的土地使用政策,规定新建建筑物房屋面积最多只能是该地产项目所占地皮面积的1.3倍。在香港和纽约,建筑物房屋面积上限是地皮面积的5倍。难怪哈佛大学学者爱德华·格莱泽认为,在发展中国家城市里,孟买有着最严厉的土地使用限制。

  严厉而繁多的政策限制令地产商望而却步。孟买城内其实仍有可用于地产开发的地皮,但由于地价高昂一直闲置。城里大片出租用房日益老旧,有待重建再开发,但也难寻地产商涉入。

  两个月前刚刚退休的孟买市政专员苏博德·库马尔说,孟买用于出租的1.5万幢住宅中,只有3%重新开发再利用。

  难融入的资金

  融资困难是制约孟买房地产发展的另一因素。

  当地银行虽然向购房者发放抵押贷款,却不愿为开发商竞拍地皮提供贷款。在孟买,项目动工之前预售楼房司空见惯,而开发商即使不能如约交房也不会赔偿已经付款的购房者。

  尽管孟买地产界声称已主动引进机构投资者、取消这种不良操作流程,但房屋预售仍然屡禁不止。常见情况是,热销楼盘动工之前,购房者已经私下缴付了全部房款以及额外的20%费用。

  银行不愿发放买地贷款,是为了维持金融稳定,却带来不利地产业发展的副作用。一旦觉察到销售不利或资金短缺,开发商可以随时终止在建楼盘,反正已经提前收取了购房者的房款。

  此外,地产业成为吸引非法资金的最佳目标。据估计,八成以上黑钱通过投资地产“漂白”。

  在与孟买主城区东岸隔海而望的新区,矗立着大片崭新的公寓住宅,空荡荡的阳台和空调机位显示这些楼房至今无人入住。地产中介介绍,这些空房作为投资产品持有,已经闲置了一段时间。正是由于没有偿还银行贷款的压力,即便没有买家“接棒”,开发商和投资型房客也能够空置房屋而不降价出售。

  不合理的严苛限制为腐败滋生提供了土壤。在孟买,地产商贿赂政客,结果要么可以超出规定标准盖更大的房子,要么可以用低价拿下地皮。在孟买市政专员任上,库马尔曾试图肃清地产腐败,却发现“建筑师和开发商左右着整个体系”。

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与环球网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

分享到:

点此查看新闻表情排行榜请选择您浏览此新闻时的心情