任志强:对有钱人来说房价还不够高
http://www.huanqiu.com 来源：东方网 网友评论条进入论坛 2008-04-13 09:52
博鳌亚洲论坛2008年年会“对话房地产”会议在博鳌国际会议中心举行。华远集团总裁任志强认为，如果没有土地，房价会涨得更快，人们变追求大房子到开始追求小房子时，房价就会比较合理。
任志强在会上列举了个别城市近期的土地价格，北京市一季度供应的土地楼面价4300多元，而去年是3600多，平均增长了33%。“土地呼呼往上涨，房价怎么能降下去呢？”
“买得起好房子或者大房子的人全部是现金，根本不用贷款。这是中国的特殊现象。我们的富人可能只有20%的比例，但是我们的房子供应量只有3%，所以3%去满足20%能买得起房子或者有可支付能力的人来说，房价还不够高。”任志强直言不讳。
“什么时候房价合理？我认为，就是人们从追求大房子到开始追求小房子的时候。”任志强说，“比如香港、新加坡，新加坡的商品房二十多万块一平米，香港最好的大概三十多万块一平米。这个时候他追求小房子，所以香港的小房子特别多，因为太贵了，买不起，所以一定要住小的。而我们现在是政府压着你必须盖小房子，如果不压着都想盖大房子，而且大房子是最先卖出去的。这证明我们土地的资源价格和市场价格之间还有差距。”
腾讯专访任志强:政策有拐点房价无拐点
腾讯网按：2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开，本届年会的主题为“绿色亚洲：在变革中实现共赢”。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴对本届年会进行独家全程网络直播，并推出一系列嘉宾独家专访。以下为华远集团总裁任志强接受腾讯财经专访实录。
[精彩片段]
1.政策有拐点，房价无拐点：
从经济学来说，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，一般的话没有用一个曲线来说拐点。曲线，比如一个圆弧，你从哪里找拐点呢？因为弧度可能是相等的或者比较平滑。你是看不到的。07年我们认为拐点最重要的是政策拐点，就是政府从要求市场承担社会保障责任转为了由政府承担社会保障责任，24号文件特别是今年两会特别提出关注民生、加大社会保障，我们大部制也把建设部改成住房与城乡建设部，这都表明了政府更多关注社会保障体系了。这是从原来没有，一下子到有或者加大。别的我没有觉得是拐点。房价可能大家都有一个误解，认为局部房价跌了，整体房价就跌了。我们35个大城市、70个大城市都可以看到1、2、3月份房价都是高速上涨，都是10%多的两位数上涨。
房地产产业是一个不可移动的产业。这个产品不是在山东卖1元，在河北还是卖1元，可以移动。因为不可移动，所以在地区差上显得很大。某些地区房价问题可能是供求关系发生了变化，或者短期政府政策导向造成一些变化，它不代表全国的情况。如果我们说房地产业出现拐点，应该是全国的情况、普遍性的情况。经济出现拐点，一个是向下的过程，一个是向上的过程，或者从突然向上变成突然向下。你看股票就是这样，突然向上、突然向下。但是房地产不是，房地产要看综合普遍情况。在多数指数里头房价指数只是其中指数之一，而不是全部的指数。十多项指数里头我们看到更多其他指数是上升的，比如土地量、供应量，比如竣工量、生产和其他的一些因素。我们现在大家所看到的只是部分地区交易量下降，部分地区的房价略有下降。这么两个指标，但是多数指标里其他指标都是继续上升的。我们看不出来，或者没有必要讨论拐点的问题。
2.房价跌了要退房相当于在破坏市场经济
最近出现深圳房价下跌，业主要求开发商补偿他们所购买房子的差价。股票下跌了，你有办法要求别人补偿股票下跌损失吗？股票和房子都是一个契约，你买中石油48元，30元的时候谁给你补贴10万元？为什么在股票市场可以实行这个游戏？而在房地产市场就不能实行这个游戏呢？市场契约是同等的，如果有质量问题或者开发商存在欺骗，这是法律另有规定，如果不存在法律另有规定的东西，你就要严格按照合同契约，我为什么要补偿？下一次涨价的时候你是不是给我补偿？那么多房子涨价，你并没有说我涨价了，我应该退给开发商钱，有这个道理吗？既然那一头不执行，这一头为什么要执行？如果严格按照这种办法，中国就不会有市场经济，因为你已经把市场经济契约精神彻底打破了。
企业就是一组契约的组合，如果大家都违约，我还要劳动法干嘛？还要吸引外资法干嘛？还要银行法干嘛？所有契约都是企业的一方面。更重要的是看我们有没有执行契约的精神。
3.关于百日巨变论
我从来不认为可能会出现这个。从历史上看，房地产大概每年要死掉2万家企业，好的时候是这样，坏的时候也是这样，没有发生太大变化。他有一个和别的不同的，项目公司很多。就好像我们今天看这个是餐厅，明天还是餐厅，但是已经换人经营了。房地产企业里有大量的收购、兼并，他和别的行业不一样，别的好也是要你的技术、要你的市场，但是房地产业大部分兼并都是要土地，我既不要你的人也不要你的技术力量，不是要你的钱，是要你的土地。这种兼并是以土地储备为首要目的的交换。像别的可能要你的现金技术、厂房，和这个完全不一样。
[访谈实录]
腾讯网：腾讯网的各位网友大家早上好！我们这里是在博鳌亚洲论坛2008年年会现场为大家做直播报道。这里是腾讯网在现场设立的直播间。今天我们非常荣幸请到这次论坛开始以来的第一位来作客的嘉宾：北京华远集团总裁任志强先生。
任志强：各位网友，大家好！
节能方面房地产行业反倒在倒退
腾讯网：今天晚上有一场房地产论坛，是博鳌论坛的重头戏。很多开发商都会来，还有住房与城乡建设部政策研究室主任官员。今天晚上您会有什么关注的点？
任志强：前几届博鳌论坛以宏观经济为主，没有房地产论坛。大概4年前，龙永图跟我们地产商商量能不能在博鳌论坛增加一个地产专题，我们几个都同意了。我们和冯仑、潘石屹专门就房地产做过论坛。论坛后，发现我们这场论坛是人数最多的，媒体也是最多的，是最热闹的。我们第一次举行，很多政要都直接参加了这次论坛。这反映了房地产在整个经济中和国民心目中的重要地位。我记得第一次谈是中国经济拉动的重要引擎。连续几年，也正是因为房地产作为重要引擎，所以整个中国经济增长速度是在加快。中间有一年因为宏观经济政策比较多，建设部告诉我不让我参加，所以有一年我就没有来。但是去年、今年龙永图先生邀请我来参加论坛。
其实去年和今年都有一个重要的主题，就是讲环保。去年以前，全国工商联住宅产业商会就已经提出了绿色建筑的概念，最初的时候很多人把绿色理解为一个生活小区里有很多园林绿化。其实在我们绿色建筑的标准里头，更多提出的是节能、环保，并没有把颜色作为或者植物作为最主要的衡量标准。当然绿地大、面积大或者绿化好也会提高环保的基本条件，在环境保护上会起到积极作用，但是实际上更多指标提倡的是节能和环保。这几年我们的建筑在节能环保上面提出的比工业节能要求还高。早期我们有投资节能税，其中有一条是节能免税。实际上98年执行投资节能税，建筑在这方面比其他环节要积极一些。那个时候新建的住宅，北京75%都是节能住宅，只有少数不享受优惠待遇，但是在住宅上是享受减免税的。经济发展后，特别是房改后，固定资产投资资产税取消了，希望鼓励大家增加投资。但是税收取消了后反而没有了对节能环保的优惠政策，就失去了对节能环保的吸引。有些企业为了节约成本不再做节能环保工作，这个时候反而倒退了一段。尤其是这个时间，新增的地产商很多，他们没有经历过用税收优惠来鼓励环保的阶段。所以老的可能（做得更好），因为我们比较老的发展商都经历了税收减免阶段，都已经做了大量节能住宅，已经退不出去了，已经习惯用了节能标准，已经掌握了其中的成本控制等等，反而新增的这些为了节约成本、获取更高利润不再做节能。
腾讯网：这个成本能节省多少？
任志强：如果仅仅做一半的节能环保，可能一二百元就可以，如果要做高级的节能环保，可能就要几千元。节能环保有很多种，比如耗能。现在大部分建筑只做单向，要不然只做内保，要不然只做外保的。北方地区对保温节能不管冷还是热都有很大消耗作用。但是更多的现在我们已经发展到呼吸幕墙，比如地热、冷蓄热。华远是第一个把冰蓄冷用于居民生活的。过去我们大部分都是在商场、酒店、办公楼。而且我们推广了好几个项目都是地热，在发达地区地热管网充足的地区，很多人不愿意做。什么时候有热、什么时候没有热，不是我的责任了。但是用地热后解决了，环保情况大大提高了，但是它的价格会大大提高。
腾讯网：大概会提高多少？
任志强：和你的整体规模不太一样，起码要二三百元。
腾讯网：国家在这方面没有强制要求？
