任志强:对有钱人来说房价还不够高
http://www.huanqiu.com 来源：东方网 网友评论条进入论坛 2008-04-13 09:52
任志强：这四个城市非常重要，这四个城市总量，从全国来说，东部地区占全国总量接近60%、70%。中部和西部地区加起来也就30%。所以从总量来说，这四个地区总量是很高。广州、深圳、上海、北京都加起来可能接近全国市场的35%-40%。所以它当然有一定的代表性。但是就行业而言，我还不这样认为。因为这些地区总量大是因为它的价格高，从销售总面积、从需求总量看，未必占这么大比例。比如投资或者销售额我可能都占到30%、40%，四个城市各占10%左右，可是面积不一定，有些房子额度上去，解决了更多人居住问题。我们更多从供给套数来说量的问题，如果这样算，中部和西部加起来的比例就要扩大，而不是投资比例的30%-40%，如果按照供应数量来说也可能到50%、60%，这个情况不太一样。
我们更多关心的是有多少人能享受到住房，就是有多少套住房变成老百姓可以直接用的东西，这是最主要的。上海给出的信息是两个，一个信息是交易量在井喷，在4月初，交易价格也在上升。另外一个信息是退房率比较高。这个是社会上讨论的房价增长的时候大家就去抢房子，迅速签合同。到房价跌的时候，很多人就愿意把房子退了。这是非市场化的一种概念。市场化最重要的的就是契约精神，如果我们契约不能成为一种法律必须执行的东西，双方必须守信的东西，中国永远不会有市场经济，因为你把市场经济的基础打破了。我们记得在亚洲金融危机的时候，我们当时跟华润合作在香港卖了一批房子，李嘉诚持有5%的股权，剩下股权主要是华润、新鸿基。第一批房子每尺8000元，金融危机后我们再卖房子大概已经跌到6000元，最低将近4000元。第一批的人我宁可不要定金了，我要违约。李嘉诚发了一个通知，要求公司发出指令，严格要求这些人已经签了合同的人继续按房价付款。李嘉诚提出香港法律规定他们必须继续支付。但是华润采取的是按照我没收你的全部定金，你解除合同就算了，没有再要求他必须支付。说明什么问题呢？从香港成熟的法律制度来说，一个是我违约了，定金全部被没收。另外一个就是卖方有权要求小业主继续履约，按照协议付款。为了稳定香港当时金融危机后的市场形势，华润选择你放弃就算了，我不行使这个权利，但是并不表明我没有这个权利。在香港是没有房产证的，他是一个注册纸，如果我注册完了不生效，到政府注册处注册完了不生效，这个法律意义就没有了。无法证明这个房子是我的还是你的。所以它的契约精神很重要就是要执行这个。而我们国家还没有做到这个基础，就是要契约看成是市场经济的一个基础。
我们回过头看内地的情况，最近出现深圳房价下跌，业主要求开发商补偿他们所购买房子的差价。股票下跌了，你有办法要求别人补偿股票下跌损失吗？股票和房子都是一个契约，你买中石油48元，30元的时候谁给你补贴10万元？为什么在股票市场可以实行这个游戏？而在房地产市场就不能实行这个游戏呢？市场契约是同等的，如果有质量问题或者开发商存在欺骗，这是法律另有规定，如果不存在法律另有规定的东西，你就要严格按照合同契约，我为什么要补偿？下一次涨价的时候你是不是给我补偿？那么多房子涨价，你并没有说我涨价了，我应该退给开发商钱，有这个道理吗？既然那一头不执行，这一头为什么要执行？如果严格按照这种办法，中国就不会有市场经济，因为你已经把市场经济契约精神彻底打破了。
企业就是一组契约的组合，如果大家都违约，我还要劳动法干嘛？还要吸引外资法干嘛？还要银行法干嘛？所有契约都是企业的一方面。更重要的是看我们有没有执行契约的精神。
腾讯网：华远的房子有没有这种情况？
任志强：我们没有，我们的房子还在拼命涨价，买不到房子的人还问我们有没有房子了？昨天还有一个打电话说想要我们的房子，我说没有了，你只能买别的。
百日巨变论：开发商一年倒闭两三万家很正常
腾讯网：今年宏观调控一直是趋紧的，包括货币政策、针对房地产的一些信贷政策。有一些地产商的资金明显有偏紧。现在华远的情况怎么样？
任志强：我们没有这个问题。整个行业可能会存在这个问题，从紧的货币政策不是单独对房地产。恒大等企业在国际资本市场融资情况不好，都和国际资本市场信用关系有关。次级债所引发的是银行信用之间的信心丧失问题，所以导致最后融资情况不好。我不认为政府所有宏观调控政策是面对房地产或者希望房地产下跌，最近一段时间我们和央行、其他几个金融机构在协商，比如出台REITs（房地产投资信托基金）文件，今天新闻已经播了，除了REITs，还有信托基金等其他方式。现在政府尽可能希望房地产少从银行获取贷款，直接从资本市场获取贷款，他恰恰是转换了房地产获取资本的方式，这两个差别就是从银行获取贷款时风险在银行，然后转嫁给消费者，消费者是被动的，同时他不能分享从房地产获得的收益。如果REITs也好或者信托基金也好，更好完成房地产收益的话，他可以从房地产业里获得分配，所以这是两个不同概念，因为那个分配被银行拿走了，因为你拿着固定利息，这边可能是高息，保底利息加分成，可能获得更高收益。他是转换了谁来分担可能出现的成果、风险。现在银行这块相对是比较紧的，但是这个紧不仅仅是对房地产，所有行业都同样。更重要的是它不管是什么行业，都是对中小企业更紧，对大企业反而没有感觉那么紧。因为更多银行是嫌贫爱富，他愿意有还贷的能力借款，次级债就是这样，大部分人没有还款能力。现在我们很多经济适用房、两限房反而提高的首付，商品房反而降低的首付，就是大部分购买商品房的是有还贷能力，购买经济适用房的反而还贷能力弱，所以提高了。
腾讯网：中小企业是不是也面临趋紧的情况？
任志强：因为他们支付能力、还贷能力、现金周转能力都弱于大企业。小企业就是笔钱，没有第二笔钱可以挪了，反而信用风险更加大。因此中小企业贷款利息反而提高了，包括典当的贷款利率都大大提高了，而大型企业还没有这么尴尬，起码没有丧失这么多或者贷款相对容易一些。不管在中国，在任何国家都是这样，嫌贫爱富都是一个毛病，只要嫌贫爱富，就一定先贷款给大企业。中国政府我估计今年就会开放市场直接融资，它可能就会缓解银行压力，可以解决中小企业的一些问题。
腾讯网：潘石屹这段时间抛出一个百日巨变论，不知道你怎么看？
任志强：我不太了解这个，但是我从来不认为可能会出现这个。从历史上看，房地产大概每年要死掉2万家企业，好的时候是这样，坏的时候也是这样，没有发生太大变化。他有一个和别的不同的，项目公司很多。就好像我们今天看这个是餐厅，明天还是餐厅，但是已经换人经营了。房地产企业里有大量的收购、兼并，他和别的行业不一样，别的好也是要你的技术、要你的市场，但是房地产业大部分兼并都是要土地，我既不要你的人也不要你的技术力量，不是要你的钱，是要你的土地。这种兼并是以土地储备为首要目的的交换。像别的可能要你的现金技术、厂房，和这个完全不一样。
