王石“拐点论”藏“圈地运动”
http://www.huanqiu.com 来源：凤凰网 网友评论条进入论坛 2008-05-13 14:09
文/陈真诚
拐点论的“红与黑”
王石的“迈拐”吆喝声，配以房地产市场严格的政策调控，地产界一片春寒料峭。
有人质疑王石“清理门户”的厚黑。尽管王石公开解释“一般型地产商的运营路线不符合万科的战略”，但还是被推上了风口浪尖。唾沫星子的抨击叫王石忙不迭地一遍遍地修正“拐点”逻辑，从“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”到“拐点是需求根本性转变”，直至最近称“我这次又被误读了，我承认内地房价有拐点，但拐点不是房价大幅大跌，也不是从牛市到熊市，而是一种理性回归，不跟着万科降价房子就不好卖。”看来面对这场是非之争，王石也急于洗清自己的厚黑罪名。
而事实上，从“卖拐”到“卖乖”，王石未必被误读。否则，在激烈争论的4个月期间，王石及万科代表不会多次阐述，解释或应用“拐点论”。只是，可能被误读的是，王石所说的拐点是圆顶拐点而不是尖顶拐点。但无论是“圆”还是“尖”，房价的阵痛不可避免，能否挺过去就要看各房企的造化了。
相比于洗清厚黑罪名，在王石眼里，万科企业依旧领衔业界发展才是硬道理。
在新政调控背景下，王石主导万科战略导向和战术操作一路飘红。本刊记者和万科执行副总裁肖莉女士交谈中获悉，根据万科对刚刚过去的4个月销售情况的统计，自住需求比例超过销售量的90%，说明万科的房价合理回归符合“住宅企业理应关注自住需求的真实购买能力”的行业趋势。
肖莉又强调万科2008年的主题是“虑远积厚，守正筑坚”，也表明万科在拐点面前韬光养晦的姿态。
厉害的是，“拐点论”还颇似一套组合拳。2007年6月，王石公开抛出房价已经出现泡沫一说， “中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2～3年间泡沫将破裂”。不难看出，“泡沫论”与“拐点论”的一脉相承。
肖莉还透露，“万科2006～2008年的发展设计，也正是基于聚焦主流市场，理性应对变化，重视增长质量与财务安全性的经营策略。”由此，记者发现万科早已充分注意避免泡沫破裂的危险。
最终，在一系列路演结束之时，万科收获了“大红包”——杠杆资金——万科官方最为看重的战略资源。
万科于2008年2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。假设万科将这2.57亿元作为资本投入进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元新楼盘的机会。按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。这是一个以小博大的生意。
新“圈地运动”
“明修资金道，暗渡土地仓”
采访中，肖莉女士做了一个形象比喻:“后新政调控时代，房地产市场正在上演惨烈的莫斯科保卫战，而万科最看重的武器就是资金。”
银根紧缩使得融资渠道骤然缩窄，“棋高一着”的万科“虑远积厚”，拐点论或高调降价是其夺取资金的一个阵地。但是，其一直秘而不宣的防守阵地——土地——注定成为其“守正筑坚”的基石。
或者说王石“拐点论”背后藏着“明修资金道，暗渡土地仓”的玄机。
“拐点论”出炉后，万科践行“拐点论”相继在多个城市降价促销，有计划地执行经深思熟虑的企业竞争策略。深层次观察，这种策略路线不只是为了解套楼盘快速卖房，也不只是“为了给其他中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”。更具说服力的解释是:获得官方希冀的资金资源，减压地价预期，促使二手地价下降，以便于未来更平衡的两条腿走路，“资金土地，一个都不能少。”
记者从万科提供的资料分析中发现，万科对资金的看重来自于两个因素:一是，土地出让市场化程度提高的大环境；二是，万科自身规模的增大，对资金的流动性，持续性以及利用效率要求更高。年报显示，2007年万科全年实现销售面积613.7万平方米，销售额523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。市场占有率从2005年的不足1%、2006年的1.25%提升至2007年的2.07%。到2014年，销售金额要达1000亿元，市场份额3%左右。这就是说，万科将来需要大量土地。
从万科处了解到，自2004年开始，万科持有的规划中项目资源一直低于未来两年的开工量。形成鲜明对比的是，国内很多小地产商却大肆掠夺土地资源。当国家新土地调控政策出台后，小地产商开始感觉土地的“累赘”，怎么办？与其被高额征税，或是无偿收回(《招牌挂以及闲置土地监管方面政策》(2007年11月)，肯定不如同有能力开发的大地产商合作开发来得实在。而万科一贯坚持合作拿地模式以盘活市场土地资源的做法，恰恰符合了现在的市场环境。
这样看来，资金和土地本来就是一条绳上的蚂蚱！而2007年的万科一组数据也佐证了资金与土地的关联，万科大量拿地，土地储备排碧桂园、富力地产、招商地产、恒大后居第五。在东莞、南京等地夺过“地王”。2007年7月12日，以“地王”26.8亿元竞得东莞塘厦地块(面积35万平方米)。2007年8月29日，以“地王”17.85亿元竞得南京一地块(面积27.2万平方米)。2007年10月27日，万科以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地。11月6日，以7840万元竞得长沙雨花亭街道地块100%权益。11月26日，以20.13亿元获取上海铜山街项目(占地面积9.1万平方米)60%的权益。约1个月时间，花费了37.91亿元拿地。
翻开万科2007年三季报，有一句话意味深长:“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更适合的时机，以更有利的方式来体现这一能力。”也在佐证一旦时机出现，万科不会和市场过不去。新政调控无疑就是“更适合的时机”出现的关键点。如今政府开始推行住房保障制度，土地政策日益严格，银根紧缩，意味着有可能促使囤地企业近期吐出大量二手地，二手地价下降。万科发现了机遇，便领先降价，以获得“领跑者”所需占有更多资源、分享更大市场份额的竞争优势。
更进一步，万科的降价行动还在于为其一贯坚持的住宅好前景提供了充足的数据证实。万科给笔者展示了2008年1～3月份的销售数据，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%，51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%，70.65%和227.3%，逐月提高的趋势十分明显。万科自己认为，住宅市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求正在逐渐释放。
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