上海楼市短暂回暖
11月初上海楼市成交量激增，业内预计回暖或可延续到年底，但全面复苏尚待时日
【《财经网》专稿/实习记者 虞立教】随着上海房地产新政的出台，近日上海楼市出现了短暂回暖。然而市场对楼市的长远走向依旧不乐观。
根据上海市房地产交易中心的统计数据，11月6日共成交各类商品房400套，面积3.81万平方米，昨日（11月5日）则成交367套，面积3.49万平方米，较上周日均100套左右的成交量出现大幅提升。
“此轮上海楼市的回暖将延续到今年12月，但量价的全面回升则最快要等到明年年底。”佑威房地产研究中心主任薛建雄向《财经》记者表示，摆脱目前楼市的整体低迷状态仍需要等待宏观经济回暖。
10月下旬，上海市政府公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，业内俗称“14条”，其中对“首次购房”下调契税，并对“普通住房标准”予以放宽。相关细则自11月1日起实施。受此新政刺激，近日沪上楼市逐步回升。
上海市房地产交易中心的统计数据显示：11月1日-4日预售各类商品房成交量分别为260、211、405、352套。佑威房地产研究中心分析，一些合同推迟到新政后签约，使得新政实施后短期成交量激增。
然而，由于新政中有关房贷优惠政策的细则至今悬空，业界对其效力尚存疑问。据悉，除交通银行和农业银行日前已出台各自的房贷细则，其余银行依旧“按兵不动”，而其他银行总行政策在上海分行的细化更需要时间，因此，目前沪上各家中介公司的房贷业务仍处在停滞阶段。
另一方面，由于新政细则公布突然，开发商不敢贸然推盘，导致新房供应量大幅下滑。根据佑威房地产研究中心数据，上周一手商品房的供应量为20.74万平方米，环比大幅下滑60%；其中商品住宅的供应量只有12.45万平方米，环比下降了67%。
薛建雄认为，随着时间推移和开发商年终回款压力的到来，未来几周的供应量应该会逐步放大。“但以当下的高房价观察，从此次普通房标准调整中受益的主要还是中低端购房者，目前新政可能给市场带来的成交拉动并不明显。”
佑威房地产研究中心数据显示，10月上海商品房供应量为169.69万平方米，环比下降3.68%，同比下降30.98%；商品房成交量为64.55万平方米，环比微升0.2%，同比则下降74.51%。
根据申银万国最新发布的房地产行业研究报告分析，三季度房地产业重点上市公司的盈利能力和业绩释放动力已明显减弱，销售收入同比出现负增长，降低15%。同时，由于销售的放缓以及现金支付的增加，加之资本市场融资功能的弱化，上市公司整体的资金压力正在逐步变大，平均资产负债率由年初62%上升至64%，净负债率由年初39%上升至53%。
由于年底一般为工程款的集中支付期，如果销售额不能进一步放大，未来房地产行业的净现金流情况将无法好转。
中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示，随着全球经济和中国经济增长“拐点”的出现，国内房地产市场也将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%。到2010年，房地产周期才将重新进入上升周期。
