马光远:选择做接盘侠还是租房?

2017-01-20 06:16:00 中国网 分享
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  2016年房价的暴涨,让热点城市的房价距离年轻人越来越远。以北京为例,在房价均价早已经突破5万之后,每套房子的价格平均接近600万,一个家庭税后年收入20万的家庭,不吃不喝也需要30年。即使北京市将2017年房价调控的目标确定为“环比不上涨”,但目前的房价已经让很多人可望不可及。

  从租金看,北京目前平均每套住房的租赁价格为4500多,相对于买房,租房的压力明显要小很多。那么,你会选择租房还是选择买房?

  其实,就在去年6月份,国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出要构建租售并举的住房制度。并在税收、公积金等各个方面鼓励租房。

  然而,从去年的情况看,这种鼓励措施并没有让很多人放弃买房而去租房。因为,这绝非一个简单的解决负担问题。

  从简单的数学而言,相对于高高在上的房价,房租还是比较便宜的。接近600万的售价,和4500元每月的房租比,北京的租售比已经到了令人叹为观止的程度。

  北京一些房子的租售比甚至超过了1:1000,按照租金,收回买房的成本,甚至会超过70年的住房的法定期限。我不敢说北京的房租很便宜,但最起码,相对于房价,房租至少是能承受的。

  但是,即便如此,很多中国人在尽可能的情况下,仍然会选择买房,而不是租房。因为在很多城市,即使房子不是“炒的”,但因为其捆绑了很多的福利,因而也不简单就是“住”的。

  比如,北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛,因为大家买的不是房子,而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途,房价是否太高已经不重要。你是通过高房价,在获取孩子的未来,而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下,房子当然不是简单住的。

  至于其他的原因,比如,房价上涨的预期,国人的习惯,以及长期以来,中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说,在公共服务的获得上,特别是在孩子教育资源的分配上,房屋所有权相对于租赁权,具有独特的不可比拟的优势。

  住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因,也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下,这更成了大家集体行动的逻辑。

  我从来不鼓励年轻人租房子,因为这种选择很害人。去年年底的中央经济工作会议,提出了中国未来住房制度的大方向是建立租售并举的住房制度。然而,即使是去年国务院出台的上述鼓励租房的办法,仍然没有多少亮点可言,落地的更是寥寥无几。

  房地产市场化十多年来,公共政策对租房市场极其冷漠,因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房,但到实际操作层面,几乎所有的政策都无法落地。

  政策如果真的要鼓励租房,最起码应该做到三点大的突破:

  第一、把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学,租房也应该有入学资格,如果规定租房有入学资格,相信很多人会选择租房而不是买房;

  第二、房租支出应该抵扣个税。如果房租可以纳入个人所得税的可抵扣项,也会有一部分人寻找租房;

  第三、不要建设太多的公共租赁房,以及太多的保障性住房。政府的保障范围应该主要限于低收入群体,保障的方式应该以货币,特别是应该发放租房券。北京去年年底出让了几块土地,但最后都搞成了开发商自持,这显然是要开发商出租。在房租价格相对于房价没有太高收益的情况下,开发商会把毛坯房装修了出租?出台这样的政策究竟有没有做过调研?

  回到房价和租金。我必须说明,中国的房价和房租其实都偏高。在美国,衡量房价是否合理的标准之一,就是一个家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照这个标准,中国很多人不仅仅把假体收入的100%用于住房支出。而且还要捆绑好几代人的收入。房价之不合理不言自明。

  然而,当房价与教育资源捆绑的时候。房子的价值当然不仅仅是房子。因此,“房子是住的,不是炒的”。这个目标要兑现,不仅仅要抑制炒房的,更要把买房和孩子入学等脱钩。否则,说房子是用来住的,很显然不能解释学区房为什么那么抢手。

  所以,上一篇文章就提醒,孩子很快要入学的,就不要考虑价格的涨跌,因为这不是一个经济问题,这是一个很缺德的问题。

责编:田刚