SOHO中国租金达15亿元 潘石屹卖楼“变卦”后再售

2017-03-24 09:42:00 中国经济网 分享
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  转型自持后的第四年,SOHO中国董事长潘石屹松了口气。

  3月23日,SOHO中国发布年度业绩报告称,2016年公司营业额约15.77亿元,同比上升58%;租金收入约15.11亿元,同比上升44%,物业平均出租率达到96%;毛利润约12.42亿元,毛利率达79%;净利润约9.10亿元,同比上升69%。

  事实上,近几年,潘石屹正在逐步退出上海办公物业市场。据《证券日报》记者观察,SOHO中国2014年出让海伦广场及静安广场,2015年出让持有上海外滩地王项目的股权,2016年出售SOHO世纪广场项目。今年,潘石屹称虹口SOHO的销售正在进行。

  值得关注的是,潘石屹自曝出售虹口SOHO的“变卦”插曲,称协议条款谈好后,认为在资产荒下,拥有中国境内房子比中国境内的人民币好,不销售了。不过,尽管如此,潘石屹还是决定再次销售该项目。

  租金收入达15亿元

  2012年8月份,SOHO中国宣布转型,由散售向自持运营模式转型,令业界哗然。

  潘石屹回忆称:“当时我接受完一个媒体采访出来,我们的股票一个小时就跌了10%。”随后,SOHO中国进入转型“阵痛期”。年报显示,2013年,SOHO中国净利润为73.88亿元,同比下跌30%左右,营业额为146.21亿元,同比下跌10%左右。

  但经过几年转型,2015年时,SOHO中国租金收入从2014年的4.25亿元增至10.52亿元,同比增长148%。2016年,SOHO中国实现租金收入约人民币15.11亿元,同比上涨44%。

  据SOHO中国方面表示,转型4年后,SOHO中国的物业出租年收入增长到了当年的10倍。一方面,租金收入在保持持续增长;另一方面,成熟物业保持满租,新项目完工后总可租面积的不断增加。

  SOHO中国方面称,2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租,预计在一年后出租率将达到90%。目前公司仍有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目,预计到2018年底完工时,SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平方米。

  此外,潘石屹这几年一直布局的SOHO 3Q业务租金收入在增加。到2016年底,在租工位达16000个,平均出租率达到85%。据悉,其新签合同价格比每个项目的平均价格高出30%,租户群涉及高速增长的互联网和高科技公司以及创业公司。

  再卖上海物业

  值得关注的是,尽管租金收入进入稳定增长期,但实际上据SOHO中国宣布转型的租金收入目标还有差异,其背后不乏根据市场低买高卖出让一些物业后,租金收入有所调整的原因。

  事实上,近三年来,潘石屹在紧抓北京物业不放的同时,正在逐步退出上海办公物业市场。

  2014年,SOHO中国52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场;2015年3月份,潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布,SOHO中国将拿出旗下个别项目,尝试整体出售。同年9月份,潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星,回笼资金51亿元;2016年7月份,SOHO中国公告宣布,将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司,成交总额为32.97亿元,折合单价达7.67万元/平方米。

  换言之,2014年至今,潘石屹几乎一年卖掉一个上海项目。2017年,关于是否再启销售?潘石屹自曝道,虹口SOHO的销售正在进行。

  潘石屹称,“我们在销售虹口SOHO的时候,(交易对象中)有一家很著名的大公司,所有的协议条款都谈好了,签合同的计划都列好了,最后我们商量了一下,算了,不销售了。对方很恼火,我就给他写了一封信,说是我们的过错,因为我们变卦了,所以给你们造成了损失,可是这个房子我现在不能销售了,我也非常坦诚地把我们的原因告诉他了。在资产荒的情况下,拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。他们理解了就好”。

  优化境内外债务结构

  值得关注的是,SOHO中国一向对汇率和融资成本比较敏感。嗅到人民币贬值后,公司曾连夜开董事会,商讨境外贷款的汇率风险相关事宜。

  为了避免外汇损失,SOHO中国去年更是一口气还掉了100多亿元债务。

  据《证券日报》记者了解,在债务结构方面,2015年SOHO中国的净负债率为24%,现金和银行存款共计90.12亿元。当时美元债务占比较高,让SOHO中国承受着一定的汇率风险。

  据SOHO中国财务总裁唐正茂透露,面对人民币不断贬值的趋势,公司在2016年上半年提前偿还了价值14亿美元本金的境外贷款,使得公司目前外债只占到所有债务的7%,净借贷占归属公司股东权益总额的比率约为32%。

  此外,在优化债务结构的同时,也在用低成本资金置换高息债,截至2016年底,SOHO中国的债务融资成本下降至4.4%。

责编:陈进