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环球财经315:房地产黑中介

2017-02-22 09:01:00 环球网综合 田刚 分享
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  黑中介,其一是黑,其二中介。黑的表现是诈骗,是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取款额较大的公私财物的行为。由于这种行为完全不使用暴力,而是在一派平静甚至"愉快"的气氛下进行的,加之受害人一般防范意识较差,较易上当受骗。——环球网财经编者按。

房产中介自曝内幕:交易有"坑"

  来源:海外网

  日期:2017-01-09

  地产火热,房产中介从中赚了不少。与此同时,在一些“退房”纠纷中,部分中介被指“套路”深。

  “业内确实有一些‘套路’。”阿成(化名)是个“擦边”90后,一直从事中介业务,去年将手头中介业务从二手房转到一手房。

  每一家房地产中介都要搞来客户个人信息,姓名、电话、房产情况,这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带,也必须这么做。拿到这些电话,我们每天早上九点开始就逐个打,“金九”的时候打到200多个。

  在阿成所在中介公司,人手一份花名录,业务员逐个拨打,如果遭到粗暴拒绝,就做个标记,过一段时间再打;如果有问价格问地段的,就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的,已经算成绩不错了。

  买房都有哪些“坑”要小心?哪些钱不该自己花?阿成是这么说的。

  茶水费:

  “绿色通道”有价码

  去年9月10日,东莞某楼盘开盘,洋房单价每平方米1.5万至1.6万,开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘,还真的是抢不到,怎么办?代理一般会收茶水费,客户交个1万到2万,就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号,再适当加一点钱,这个定价都是有空间、有得谈的。

  但代理中介大多否认“茶水费”这个提法,“这个叫‘绿色通道’,可以提前认购。需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作,对方一定要进入实际交易才愿意透露。

  更名费:

  加价五六万算少的

  还有一种“抢筹”的方式,成本更高。就是中介先去认购一套房子,然后找到意向买家,加价最低五六万,高的喊过十万。

  虽然房管部门制定严格的规定,一旦认购,业主名是不能改的。但有一种走“挞订”的模式,原购房者和开发商共同提出撤销申请,审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。

  阿成表示,有朋友做过一单五万块更名的,后来那个房子几个月涨了二十万,业主也不觉得亏。但更名有风险,周期又长,实际上就是中介参与炒房。

  代理中介还有这些“坑”

  吃差价

  5月份,东莞的王小姐看上一套公寓房,中介答应帮忙砍价,最后叫价66万。她怕房价上涨,冒着大雨取了5万元定金交上去,后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”,最后中介承诺帮她“降下”一万的税费,按65万成交,另多付5000元给中介。

  首付贷

  首付贷虽然已被禁止,部分中介公司仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。当地某品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。

  按照东莞最新的1.5万元均价,100平方米的房子150万,首付45万,首付贷20万按照5.6%的消费贷年息计算,三年还完,每期本加息要还6488元。

  再加上70%的房价贷款30年还清,等额本息每月还贷5572元,叠加起来一个月还贷接近1.2万元。对于很多工薪阶层压力巨大。

  诚意金

  东莞第一法院最近公布一个案例,东莞市民梁某为买房,与中介公司签订委托合同,并将2万元作为诚意金交给中介,以确保买到中意的房子。

  没想到,看中的房子没有到手,中介公司却直接将2万元扣下,拒绝返还。法院经审理认为,中介公司收下2万元没有法律依据,判决退还。

  行家说法

  信息不对称 买家最吃亏

  “跟中介相关的投诉,大部分是由于信息不对称,这种情况买家最吃亏。”东莞市房地产协会负责人说,随着行情向好,跟房地产相关的纠纷也呈上升趋势。

  买房是大事要谨慎,一定要找正规中介,钱该不该花三思而后行,千万别被个别人的三言两语就忽悠走了!

房东中介联手一房三卖设局

  来源:北京晨报

  日期:2017-01-18

  面对高昂的房价,不少家庭购房可谓倾尽毕生心血,一旦被人蒙骗,造成的损失对整个家庭来说往往难以承受。近几年,“一房二卖”的情况屡见不鲜,而市民老王更加倒霉,竟然遇到了“一房三卖”。在中介员工和房东联手的蒙骗下,老王的500多万元房款血本无归。近日,法院以合同诈骗罪,一审分别判处房东宛某、中介员工乔某有期徒刑13年和8年。

  倾尽家财购房 步入诈骗漩涡

  “老王,你看着这房价往上蹿的势头,咱们也得赶紧行动啊,再过两年我看更买不起了。”媳妇无意间的一句话,刺痛了老王的神经。多年来,老王不是没动过买房的念头,可因为种种原因,老王始终没能下定决心。近几年,看着快速上涨的房价,老王的心里更是没底了。

  虽然老王嘴上说晚了,但心里盘算着确实不能再等下去了。经过几天的考虑,老王把家里的存款仔细盘点了一下。“全算下来,500万元应该能拿得出来,买个百十来平方米的房子问题不大。”老王看着账本,终于下决心买房。

  2013年11月的一天,老王推开了朝阳区一家中介的大门,员工小乔接待了他。之后几天,老王陆续由小乔带着看过几套房。各方面都还不错,但总价超出了老王的承受能力。

  一天,老王接到了小乔打来的电话。“哥,我手里有套房子,140多平方米,户型和位置都不错,总价也符合您的要求,有空我带你去看看?”老王一听,和小乔约好时间看房。但让老王没想到的是,他走进了一张贪婪的大网。

  中介牵线搭桥 为省费用飞单

  “小区环境不错,145平方米的大三居,格局也挺合理。”小乔向老王介绍着房子的优点,句句都说到了他的心坎里。尤其说到总价,老王更是动了心。“你运气真好,房主着急变现,价格不高。”老王在屋里四处打量了一番后甚是喜欢。

  事不宜迟,该出手时就出手。半个月后,在小乔的安排下,老王和房主宛某见了面。看到了房产证,又与宛某几番讨价还价,最终房屋的价格定为510万元。

  事情进展得似乎一切顺利,老王喜笑颜开。促成了这笔生意,小乔开始与老王协商起了中介费的问题。虽然老王知道中介费肯定不低,但当小乔报给老王后,还是吓了他一跳,老王一共要交15万元中介费。

  “我家里的情况你也知道,15万元都够我们装修了,你看能不能优惠点儿。”小乔称,这是公司明码标价收的费用,不能少一分钱。“看老哥也不容易,我就帮你一回。”原来,小乔出的主意是“飞单”。他告诉老王,自己有个姓魏的朋友,通过魏某的中介公司签协议,只要收5万元中介费就行。“我好人做到底,你买房这事还是我负责,别的你就甭管了。”小乔说道。

  2013年11月25日,老王和房主在魏某的中介公司签了购房协议,约定老王先支付300万元首付款。当天,老王还交了4.5万中介费,魏某告诉老王,剩余的5000元过户时再交。之后,老王按照约定将首付款分批足额打到了宛某的账户上。

  几番推托网签 中介催结余款

  交钱后,老王开始联系宛某做房屋网签手续,但宛某总说自己不在北京,在外地忙生意,让老王再等一阵。老王心里着急又找到小乔。“老哥你别急,你找我朋友先签一份委托办理网签的手续。”老王言听计从,找到魏某办了手续,魏某还把房子的钥匙给了老王,这让老王的心里稍微放松了些。

  不到一个月后,老王突然接到了小乔的电话,让老王心里咯噔了一下。小乔说,自己在做房屋网签的时候发现房子已经被别人签了,因为房主宛某有其他债务纠纷,用房子作抵押做的网签手续。“不过老哥你放心,这房子没卖给别人,等房主还了钱,房子还是你的。”在安抚老王的同时,小乔还催他把剩余的房款也结了。

  签署资金监管 私人账户收钱

  为了让老王放心,宛某也给老王拿来两份法院判决书,里面写有宛某被冻结的资产,以此证明自己有履约能力。虽然对方一再承诺房子没问题,但老王心里还是有些忐忑。于是老王找到小乔,想让他帮忙要回300万元首付款,不买宛某的房子了。但是小乔推托说,“老哥,事情进行到这程度,钱都进人家兜里了,肯定是要不回来了。”同时,小乔让老王放心,“老哥你放心吧,你把剩下的钱付了,即使有问题打到法院,房子也能判给你。”

  小乔随后提出了一个“两全其美”的办法——资金监管。小乔告诉老王,他的中介公司能进行资金监管,让老王把余款放在公司里。老王也觉得可行,就与小乔签了一份协议,上面还加盖了公司的合同章。同时,老王又与宛某签了资金监管协议,约定房屋过户后再由中介公司把剩余房款支付给宛某。

  之后,小乔提供了一个账户,并对老王说,“老哥,这是我们公司一个股东的账户,你把剩余的210万元打进这个账户,钱就算监管了。”老王觉得白纸黑字签了合同,还盖了章,应该没什么问题,就将余款打进了一个姓卢的人账户里。

  涉事员工辞职 伪造监管协议

  直到2014年4月初,宛某还是没有给老王办理过户手续,此时老王感到不妙,向法院提交了诉讼材料,准备起诉宛某。

  法官经过查询告诉老王,这套房子因为一房多卖被法院查封了。老王此时恍然大悟,但想到还有210万元的监管资金的他,急忙跑到银行,查询卢某账上的资金情况。银行查询后表示,账户在2014年5月已经销户,所有款项都被取走。

  老王彻底蒙了,又找到小乔所在中介公司核实情况,中介的回复更让老王欲哭无泪。原来,小乔在2014年1月就已离职,老王跟小乔之后签订的那份监管协议上的章是伪造的,公司根本就不知道有资金监管这件事,也没有卢某这个股东。而且宛某的房屋在2013年5月就通过他们卖给一个姓朱的人了。“我们公司已经出售的房屋都会被锁定,不会再销售给别人,您被他骗了。”

  老王心急如焚,急忙地报了警,警方在2015年11月4日、2016年1月26日分别将宛某、乔某抓获归案。

  一房竟然三卖 房款用作投资

  宛某到案后交代说,2013年5月她因为欠银行贷款,准备将一套三居室出售。她找了乔某所在的中介,通过中介与朱某签订了协议,以445万元进行出售。“因为当时我着急用钱,他的钱又给得慢,我又把房子挂到了另外一家中介公司。”宛某说,之后一个姓陈的人想要买房,她又在前一个卖房协议没履行完的情况下与陈某签订了协议,并拿到了陈某给的150万元首付。

  “我想给房子网签时,发现之前那个姓朱的在我不知情的情况下已经给房子办了网签,结果我没能把这套房子卖出去。”宛某说,因为着急用钱,她又将房子卖给了老王,为此她还伪造了中介公章,甚至连出示给老王的判决书都是假的。“这些钱,我有些用来投资和朋友合作的化妆品了,还有的买了一些原始股。”

  构成合同诈骗 二人分别获刑

  乔某早知道老王买的这套房子有问题,但宛某答应事成之后,给乔某30万元的好处费。就这样,宛某、乔某二人联手导演了一场戏,将老王的积蓄全部骗走。

  法院认为,宛某在收到老王的300万元后将钱款用于他处,且在房屋被网签、查封而无法过户的情况下,也没及时与老王解约、还钱。相反,为了让老王继续支付210万元的尾款,宛某单独或伙同乔某伪造民事裁定书、编造补充协议、私刻公章,并提供虚假的资金监管账户和收据,骗取老王的信任。所以,宛某主观上具有非法占有的目的,客观上实施了欺骗的行为,二人的行为均构成合同诈骗罪。最终,法院判决宛某有期徒刑13年,乔某有期徒刑8年,责令二人退赔老王经济损失510万元。

  案发后,本案中第一个买房人朱某和第二个买房人陈某也已向法院提起民事诉讼,法院判决被告宛某继续履行与朱某的购房合同,并支付合同违约金;退还陈某的购房费用,并支付合同违约金。因此尽管第三个买房人老王已入住该房屋,但无法获得房屋所有权。

  对于购房者,法官提醒说,购买二手房时一定要选择正规中介机构,核实相关中介人员的身份,仔细核查房产之前是否办理过网签或者过户,签订购房合同时核对合同条款及落款公章,等房屋办理过户后再支付剩余房款。

广州严查虚假房源部分中介仍是白板

  来源:羊城晚报

  日期:2017-02-14

  为了规范房地产中介市场,广州相关政府部门去年10月开展了房地产中介专项整治工作,严查虚假房源。受此影响,以往密密麻麻的二手房信息几乎是一夜之间全部消失,一些橱窗开始以“白板”示人。如今,四个月过去了,羊城晚报记者连日走访发现,不少中介橱窗仍是“白板”或是房源信息“货不对板”。

  走访

  有中介橱窗房源信息“货不对板”

  “现在一些中介橱窗内的房源信息让人感觉莫名其妙,根本就是‘货不对板’。”2月6日,市民蔡小姐(化姓)向羊城晚报投诉称。蔡小姐告诉记者,其去番禺洛溪新城附近的一大型小区中介处看房,结果发现该小区内的一些中介橱窗要么空白,要么张贴的房源信息中有不少都不是该区域的房源,而是南沙、天河等区域的房源。“还有一些房源,根本不知道位于何处,而像我这样来此处看房的市民,当然是想在这一区域找房、买房的。”蔡小姐说。

  事实上,类似的情况并非个案,羊城晚报记者在海珠区也发现,虽然虚假房源整治已过四个月,但还有不少房产中介橱窗仍以“白板”示人,或贴着“租售房源更新中入内咨询”等字样。而也有一些地产中介,其橱窗虽展示了不少房源信息,但这些房源却并非中介所在的海珠区,而是一些位于萝岗,荔湾和天河的楼盘。

  中介

  橱窗空着太难看

  番禺中介挂着南沙房源,海珠中介挂牌萝岗楼盘,中介房源为何会出现如此信息“货不对板”的情况?

  位于番禺南浦的一何姓房产中介人士表示:“政府部门下了‘死命令’,要求中介的持牌信息必须是经业主书面认可的真实房源内容,而不少不差钱且不急着卖房的业主嫌麻烦,根本不愿意过来交房产证复印件、身份证复印件并签相关协议。”他告诉记者,受此影响,该店房源减少了四成多。“橱窗空着太难看,为了吸客又不违反规定,只能把其他区域的一些房源贴了出来,但这些都是真实的,实际上这对一些有意购买其他区域房产的顾客来说更方便。”该何姓人士再三强调。

  “我们会先问想找哪里的房子,才会根据顾客需求推荐房源,不会随便推荐。”海珠区一相关中介的刘先生也称,张贴其它区域的房源是为了方便更多的顾客。

  变化

  有中介转攻一手房

  羊城晚报记者在走访中还发现,有中介门店开始主攻一手楼。在海珠区一中介门店,其玻璃橱窗内张贴的“广州佛山 中山 全新一手楼 免中介费 全程专车接送”信息格外显眼。该店一工作人员表示,受房源影响,现在二手楼生意不如从前,所以该店将更多的精力放在一手房上。“当然,这也是在不耽误二手房生意的前提下。”该工作人员表示。

  在记者的采访中,还有不少做二手房产业务的地产顾问表示有意转做一手楼。“二手竞争压力大,房源零散,相比之下一手房源更加充足,对客户而言也有更多选择。”上述何姓中介人员称,“更重要的是一手楼的中介佣金高达5%到10%,比二手房一般2%-2.5%的佣金高很多。”

  羊城晚报记者采访了解到,现在部分中介的业务重心都在一手楼市,而地产商给出的佣金大部分为5到10个点。“代理一手楼,不少中介公司与相关顾问的提成都是五五分成,也就是说中介顾问可以从中拿2.5到5个点的提成。”业内人士韦安和透露。这也意味着,一个月卖出一套100万元的房子,相关中介顾问便可以得到2.5万到5万元的提成。

  中介协会: 严查虚假房源还会继续

  可以肯定的是,政府部门对房地产中介的专项整治工作,确实对相关中介部门起到了有力的震慑作用。

  在羊城晚报记者的采访中,一些中介表示,近段相关部门虽未到该店内进行检查,但下发了相关规定就不敢违反,挂出的房源信息不仅都是真实的,房源卖出后还会立即撤掉相关信息,不然被查到会被严罚。“如果被查出一套假房源,会罚款3万元,甚至更多,而我们促成一宗200万元的房产交易,佣金也只不过4万元左右,这种处罚力度哪里敢违反规定?”五羊新城一房产中介直言。

  那么,在严查虚假房源方面目前进展如何?广州市房产中介协会秘书长吴忱接受记者采访时表示,严查虚假房源还在继续,在此前检查的过程中,发现了问题会要求相关中介及时整改。吴忱还透露,相关主管部门未来应该还会继续不间断地进行相关检查。

  在广州市房地产中介协会去年12月中旬主办的市房地产中介行业自律动员大会暨房地产中介执业规范业务培训会上,广州市房屋交易监管中心主任林冀东也表示,针对房地产中介编造散布谣言、发布虚假房源、黑中介等问题,市住建委近期将联合价格、工商等部门对房地产中介市场再进行一次集中整治,依法将严重失信的房地产中介机构和从业人员清出市场,保证房地产中介市场的健康发展。

  据介绍,此次将从五方面入手:第一,与工商部门沟通,联合打击既无工商营业执照又无备案的黑中介;第二,与价格部门协同配合,对房产中介机构明码标价情况进行严格检查;第三,积极配合金融部门,做好互联网金融风险专项整治工作;第四,与电信主管部门合作,强化对互联网房产中介机构的监管;第五,与税务部门联动,依法查处中介机构对交易当事人规避税费提供服务的违法行为。

买二手房警惕五种情况过户难

  来源:中国

  日期:2017-01-05

  买北京二手房,过户是最关键一步。只有完成过户,房子才是你的;房子没过户前,还算是卖房人的。那么,为了防止房子过不了户的情况发生,大家要警惕出现以下五种情况。

  No.1违法乱建

  张先生在北京有一套老房子,他私自搭出一个小房间储存东西。去年,他通过中介出售这套房子,经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况,无法完成过户。

  分析:

  链家网内容中心房产知识专家刘向宇指出,“北京有一些老房子,被卖房人改建或扩建,导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建,房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状,才能过户。”

  “在实际交易中,购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比,看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时,购房人可以要求明确违约责任,如果卖房人隐瞒违建导致无法过户,应当赔偿相应损失。”刘向东说。

  No.2房产有抵押

  多年前,李女士在北京朝阳区买房,贷款150万元。去年,李女士通过中介卖房,经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清,所以无法完成过户。

  分析:

  爱屋吉屋内容部汤正魏表示,“房屋有银行贷款,房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易,卖房人需要到银行办理解抵押手续后,才可以过户。”

  “在实际交易中,有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候,买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人,卖房人没有把钱用于解抵押,将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。”刘向宇说。

  No.3政策变动失去购房的资格

  外地人王小姐在北京工作多年,已具有北京购房资格。2015年,王小姐决定在北京买房,结束租房生活。她看中通州区一套住宅,向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时,通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格,无法继续完成过户。

  分析:

  刘向宇认为,如果买房人与卖房人签订定金协议,但尚未办理网签程序,因为楼市政策变化的原因,导致买房人失去购房资格,买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则,要求无责解约,并不需要承担违约责任。

  No.4共有产权人不知情

  孙女士与陈先生结婚后,共同在北京买房。今年,陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子,被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房,使得交易无法完成过户。

  分析:

  汤正魏说,“房屋有多个共有人,如果部分共有人擅自处分房屋,与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字,是无法完成过户的。”

  No.5房子被查封

  谢女士与卖房人签订购房合同,支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还,法院将房子查封。

  分析:

  “如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因,导致房屋被法院查封,房屋是无法过户的。”汤正魏说。

  “买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时,买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况,买房人可以无责解约,卖房人要返还首付款。”刘向宇说,一旦发生房子被查封的情况,卖房人可以通过诉讼途径解除合同,但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务,这样可以帮助买房人避免资金损失。

责编:田刚