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环球财经315:房地产调控下的房企资金链困局

2017-02-22 13:33:00 环球网综合 田刚 分享
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  始自2016年10月初的房地产调控新政,令此前火爆异常的房地产市场快速冷却、成交量大幅下滑,由此也对房地产开发企业的资金链构成很大压力,尤其加之后来央行一系列旨在减少房地产投资了领域金融杠杆的货币政策,进一步加重了房地产企业的资金链困局。——环球网财经编者按。

银行收紧融资渠道 房企资金链承压

  来源:经济参考报

  日期:2016-11-15

  央行近日发布的《2016年第三季度货币政策执行报告》提出,正在着手研究将表外理财纳入宏观审慎评估中的广义信贷指标范围,引导银行加强对表外业务的风险管理。

  事实上,监管层已经关注到委托贷款这项表外业务对接两高一剩行业,特别是房地产行业所聚集的风险。在银监会三季度经济金融形势分析会议上,银监会主席尚福林就指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。

  尤其是二季度以来,个人按揭贷款规模急速攀升,部分月份中,个贷占新增贷款规模超过70%。与此同时,房地产市场也量价齐升。一度以稳增长为首要目标的宏观调控方向也由此出现新变化。10月末召开的中央政治局会议提出,“要坚持稳健的货币政策,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”,表现出决策者对房价快速上涨的担忧。

  社科院金融所银行研究室主任曾刚表示,在此之前,监管部门已经开始着手干预信贷流向。一方面,有关部门约谈主要商业银行,对信贷投放结构进行窗口指导;另一方面,监管部门也出台政策,严禁信贷、理财资金违规流入房地产市场,并加大了对违规银行的处罚力度。

  “从外部效应来看,银行资金流向结构对宏观经济运行产生了直接的影响,形成一些潜在风险。房地产相关贷款的快速增长,尤其是房地产按揭的急剧膨胀,推动了房地产价格的明显上升。”曾刚说。

  业内人士表示,此前,多数银行在房企开发贷方面实行名单制管理,不在名单上的企业很难获得贷款。通过发行表外理财产品,可以使不在名单上的房企拿到资金。在今年楼市一片大好的情况下,银行更是有动力这么做,而且委外业务等表外操作手段很多。因此,多个监管部门联手规范银行理财业务,对房企本已收紧的融资渠道势必“再补一刀”。

  中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者,信贷收紧苗头已经出现,最近从银监会到地方,都开始陆续发出收紧房地产信贷的政策信号。

  他还表示,纵观国内十几年的房地产发展历史,不难发现其波动周期与货币政策完全吻合,一旦信贷政策收紧,房地产市场将快速降温。信贷政策收紧以后,也意味着未来将有大批房企面临资金压力。

  张大伟进一步解释,在过去几个月,由于整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策,导致房企在土地市场行为激进。但是另一方面,地产企业的盈利能力正在大幅下调,今年前三季度房企的平均利润率已经跌破8%。

  “预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈,核心盈利能力下滑、财务风险加剧。”张大伟说。

  克而瑞房地产的一位分析人士表示,近几年银行的理财资金在房地产业投入不断增高,封堵银行理财资金进入房企将有利于控制银行表外业务的风险,同时将减少开发商的资金流入。从此次银监会的口风来看,房企申请银行贷款暂时限制不大,主要是银行的表外资金对房企收紧,因此对房企融资有一定影响。

  他进一步指出,此次货币政策的收紧将对中小型房企产生较大影响,其融资前景不容乐观。而对于大型房企,由于其良好的评级以及多元化的融资方式,此次货币政策收紧对其影响有限。

房企资金见顶 业内人士:明年需做好过冬准备

  来源:经济参考报

  日期:2016-12-07

  随着楼市调控政策密集出台,进入房地产和基础产业领域的各路资金迅速“退烧”。信托渠道融资规模“腰斩”,房企债券融资下降7成,美债提前赎回,让2016年的“吸金王”年底惨淡收官。

  业内人士表示,未来在紧缩性调控和监管条件下,房企资金难如前期般宽松,房企2017年需要做好过冬准备。

  数据显示,进入四季度以来,房企通过信托渠道融资规模在9月达到高峰以后,迅速掉头直下。用益信托网最新统计数据显示,10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品,规模仅为119.8亿元,较9月65只214.9亿元的体量,成立只数下降30.8%,规模上更是几近“腰斩”。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只,融资总额为62亿元。其中,11月21日到11月30日10天时间内,房地产信托成立数量仅3只,融资额度仅为2.9亿元。

  “除了今年2月份受春节因素影响外,11月在成立规模上,可以说达到全年的谷底。”用益信托分析师帅国让表示,监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制,信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资;此外,财政部近日发布公告,明确表示政府违规出具的“担保函”无效,这对基础产业类信托的发行造成了一定影响。

  在信托收紧的同时,房企发债也同步收紧。中原地产研究中心统计数据显示,2016年截至目前,房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿,历史首次突破万亿元,同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是,从10月来看,融资总额仅为685亿元,11月融资额更是下降至288.3亿元,较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元分别下降75%、73.7%、76.4%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,债券是房企融资成本最低廉的方式,今年对市场爆发做了有力支撑。但自9月底,地方政府和高层接连推出一系列紧缩房市政策措施,上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排,明确房企债券募集资金禁用于购置土地,房企的债券融资难度明显加大。

  此外,值得一提的是,在美元走强态势下,房企海外发债不但被遏制,更出现了大规模提前赎回。

  11月28日,龙湖地产披露,其已于25日完成赎回2019年到期优先票据,赎回金额相当于票据本金额103.44%,此外加截至赎回日期(但不包括该日)的累计及未支付的利息的赎回价。11月15日,景瑞控股有限公司发布公告宣布,公司于11月14日以2190万美元的总代价(包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据。不久前,花样年表示,公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。

  张大伟说,人民币贬值突破6.9新关口,海外发债资金成本大幅高涨,房企加快赎回美元债步伐。据统计,仅11月来,房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元,随着美元走强,房企赎回的速度还在加快。

  而在涉房贷款方面,CRIC研究中心数据显示,前三季度个人住房贷款增加3.6万亿元,同比多增1.8万亿元,9月末增速为 34.9%,而在房地产政策收紧的背景下,预计未来几个季度人民币涉房贷款余额同比增速将震荡式收窄。

  上海易居房地产研究院研究员赵慧峰表示,2016年三季度,房地产业金融环境指数为0.58,保持在偏松区间,较二季度略有降低,这也是2016年以来首次告别“宽松区间”。

  中国社会科学院财经战略研究院城房室副研究员高广春表示,2016年房地产公司债异军突起、明股实债绕开监管、定增井喷,给予了房企充足资金。但是,未来在紧缩性调控和监管条件下,房市降温、房企运营业绩走低甚至恶化是大概率事件,房企2017年需要做好过冬准备。

  广发证券 首席分析师乐家栋也表示,货币环境发生变化,房企融资渠道受阻。市场景气度下滑,将大大影响房企投融资诉求。

  对此,融创中国董事会主席孙宏斌直言,在去杠杆的背景下,对于房企来说,谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,将是房企竞争的绝对优势。但是如果企业资产质量、运作能力都较差,那么高杠杆将使房企更快死亡。

资金成本上行 房企“钱荒”压力陡增

  来源:经济参考报

  日期:2017-02-10

  进入2017年,在政策收紧、资金成本上行的双重压力打击下,房企再也没有了上一年“打鸡血”似的兴奋。业内人士指出,在销售、融资均受限的条件下,房地产企业“钱荒”窘境将加剧。

  9日,中原地产发布2007年1月房企发债数据显示,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计133.08亿元,同期下调幅度达92%,延续了4季度来的低迷状态。对比而言,2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资总额首次单年突破一万亿元。

  资本利率也在大幅上涨。比如,1月23日,华远盈都商业发行2035年到期的A、B、C长期债券,发行面额分别为2.9亿元、4.36亿元、0.1亿元,利率分别为到2020年,融资票面利率5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年,需在票面利率基础上增加上浮基点,这也意味着,融资利率总体不低于票面利率。银控1月19日发行01、02三年期短期债券,分别也是以不低于7%票面利率融资1.1亿元、和不低于7.4%票面利率融资6.3亿元,利率上浮明显。

  

 

  在融资难度加大的同时,房企销售也有下降。CRIC房地产研究中心日前发布的2017年1月中国房地产企业销售排行榜也显示,在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策背景下,新年首月房企销售业绩趋弱。前100房企1月的销售额、销售面积双降,金额合计4311.8亿元,销售面积合计3648.1万平方米,环比2016年12月分别下降了19%和12%。

  不过,需注意的是,虽然整体房企销售下滑,但从龙头房企来看,涨势依然强劲。CRIC数据显示,1月万科地产销售达到485.1亿元,较2016年同期的255.9亿元,上调90%,碧桂园更是从上年的125亿元,涨至目前的467.1亿元,同比上涨幅度高达274%,恒大方面1月销售也达到372亿元,同比上涨75%。

  在长假因素的影响下,成交仍然较为乐观,但这也不能排除未来房企资金紧缩。以重庆为例,2月4日,继厘清“三无人员”购房涉及的个人房产税“盲点”之后,重庆再出台新政,要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记,做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作,规范房企的商品房预售及抵押融资。

  对此,中国房地产业协会调解中心主任康俊亮表示,重庆新政无疑会增加开发企业的资金压力。重庆此次提出要求有抵押的房地产不得预售,表面看是抵押问题,实质考验的是开发企业现金流。

央行收紧“钱袋子” 房企资金链面临严峻考验

  来源:央广网

  日期:2017-02-13

  据经济之声《天下财经》报道,在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下,近日,多个城市逐步收窄个人首套住房按揭贷款利率的优惠额度。昨天,天津、广州再次传来收紧房贷利率的消息:天津市首套房贷利率收紧,招商银行、中信银行、浦发银行等都由原来的85折左右上调至9折,光大银行和兴业银行等上调至95折,首套房贷9折几乎成了主旋律;在广州,多家房屋按揭中介以及银行人士也都证实,目前广州首套房贷政策继续收紧,包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行,首套房贷利率已上调至九折优惠,目前,仍然有银行在酝酿跟进。

  央行“收紧信贷”波及销售市场 开发商回款慢

  随着房贷拧紧水龙头,分析人士指出,“收紧信贷”将波及一手房销售市场,会影响开发商的销售回款速度,从而限制公司现金流。中原地产首席分析张大伟表示,从去年四季度开始,部分房企确实出现了融资压力明显加大的情况,但是,目前并未对企业的经营状况产生直接影响。不过,张大伟认为,今年下半年,房企融资将会面临重大考验。

  张大伟说:“偏稳健、偏中性的信贷政策应该说是是决定2017年楼市平稳的一个关键变量,而信贷,包括各个企业融资难的压力也会逐渐在2017年的下半年体现,如果有些企业在过去的一年拿了过多的“地王”,做了过多的杠杆,后期可能就会面临比较大的资金压力。”

  一方面,资金面在收紧,另一方面,销售市场也在降温。在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策下,今年1月份,房企整体的销售业绩走势趋弱。数据显示,前100家房企1月份的销售金额合计4311亿元,销售面积合计3648万平方米,环比去年12月分别下降了19%和12%。

  开发贷审核日益严格 房地产市场预期正在改变

  不仅如此,房地产的开发贷审核日益严格。早在去年10月,监管层就对房地产各类融资行为严格要求。更早之前,资管计划等资金进入房地产受限;监管层对房企发债进行分类管理。财经评论员马光远认为,多重因素影响下,对于房地产市场的预期在改变。

  马光远说:“更重要的还是预期的改变。去年9·30到现在为止,整个政策的收紧,调控,使得市场的预期发生了非常大的变化。目前大家已经认为房价像去年一样上涨已经没有可能,而且认为去年的热点城市房价出现调整也是大概率(事件),所以今年房产市场是多重力量作用的结果,一个是政策收紧,第二个是资金链,有一些房地产企业的资金链肯定会出现问题,第三个就是市场自身的预期。”

  房企拿地“热情”不减 “防寒”措施还需提前

  值得注意的是,销售数据在下降,但是,房地产企业拿地的“热情”却没有收到影响。从今年年初开始,不少大型房企一直在争相拿地。中原地产研究中心统计的数据显示,在受春节影响的今年1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了11176亿元,平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。

  有分析人士指出,逆周期拿地确实可以帮助企业快速发展,但是,这关键要看未来市场的走势,部分高价拿地的企业,如果1年至2年时间里拿地区域房价上涨不能超过50%,那么这些项目都将面临入市难题,巨大的成本压力也将增加企业经营的风险。国家对房地产的调控思路短期内难以改变,各地调控政策的严厉度目前有增无减,房企是不是应该提前做好“防寒”措施,值得考虑。

责编:田刚