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庄胜二期判决“不良反应”已现 更大规模诉讼一触即发

2017-05-26 06:25:00 环球网 苏建军 分享
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【环球网 记者 苏建军】近日,围绕“庄胜二期”权属的法院判决书,各大媒体的报道引发社会各界关注。其标的额之高、位置之敏感、牵扯之广、判决结果的反转程度之大,成为人们茶余饭后的谈资。

  与“吃瓜群众”不同的是,环球网财经关注到了案件背后的另一部分人群,判决书所带给他们的影响已明显显现,其带来的司法诉讼有可能会出现“核爆效应”。

  判决波及数千人

  “一听到法院的判决,我们感到特别特别震惊,这么一个合法的开发项目,突然土地没了。我们的项目人员感到惶恐和焦躁、焦虑。”在庄胜二期项目现场施工方负责人中建二局张先生对环球网财经说。

  中建二局2014年8月进入庄胜二期项目。张先生说,我们1000多人已经进场两年多了,如果按照法院的判决来执行,那1000多人要面临失业,这一个人最少是代表三个人,因为每个人家里都有媳妇儿和孩子,他可能联动着三千百人或者四千几百人,短期内可能没有工作,没有收入,这是一个难以处理的问题。一旦处理不好,可能就面临着不稳定的因素,我们现在感觉是无法处理,这也是我们从来没有遇到过的情况。随着我们开始知道判决到现在,项目所有人都处在一种恐慌、焦虑、焦躁之中。

  2017年3月24日,国家最高人民法院作出终审判决。要求北京信达置业有限公司(下称信达置业)于判决生效后10日内想北京庄胜房地产开发有限公司(庄胜公司)返还其根据《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(下称框架协议)、《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书补充协议(三)》(下称补充协议三)取得的庄胜二期A、C、D、E、F、G地块权益,并移交项目资料。

  陷入和中建二局项目部同一境地的还有另外一共群体。庄胜二期的土地开发是分为A-G地块开发,其建成的项目小区名称为“国安府”,其中B地块早在2014年就已开发并对外销售。

  在国安府的售楼部,环球网财经采访到了前来讨说法的业主冯先生和祁先生夫妇。

  “前两天我已找过一次中信国安,作为一期的业主,我一直关注国安府施工进展,前些天在百度上搜“国安府”的时候,无意中看到了这些新闻,当时很震惊,就开始跟中信国安交涉这个事情。”祁先生对环球网财经说,“这个事情对我的家庭影响太大了”。

  祁先生还介绍说,自己和妻子都是土生土长的北京人,因为国安府是西城的学区房,为让自己的下一代能接受到更好的教育,自己的父母和自己夫妻俩卖掉了名下的两套房产,倾其所有且贷款几百万买了这套国安府的房子。目前夫妻两个顶着月供两万多,房租一万的压力在外租房住,但就在眼看目标快要实现的时候,却出现了上诉判决。使得眼看还有几个月就要入学的孩子面临着无学可上的尴尬处境。

  祁太太也介绍,“我先生知道判决后,每天都特别焦虑,夜不能寐。我们举全家之力买这个房子,但没想到是这个结果。不但儿子现在上学无着落,且目前是房子住不上也卖不掉,还要还高额的贷款、房租。”

  与祁先生一家的情况相比,外地户口的业主冯先生更糟。同样是为孩子上学买的房子,冯先生的孩子只能选择回老家去上学。不仅如此,根据今年3月17日以后的相关规定,冯先生想要实现在北京有个“家”的梦想几乎破灭。

  据冯先生介绍,冯先生在北京购买的国安府的房屋已在有关部门备案,且因此背负了几百万的银行贷款。如上述判决执行,冯先生非但不能拿到房子,还会因此失去在北京的购房资格。即使短期解决掉了购房资格问题,而房价的上涨,还有因“贷款记录”引发的购房成本付出增大,也使冯先生的不可能再买到合适的房子。

  “依据最高院判决结果,国安府的规划、基础设施都将无法继续完成,我们不可能拿到购房协议中的房屋,即使勉强完成,也已不是我们当初想象中的家”。祁先生表示。

  国安府A-G地块的开发是做的一个整体规划,水、电、车库等,还有其它基础设施都是一体。已售的B地块不可能独立交工。

  中信国安相关负责人韩先生在接受环球网采访时表示,B地块共售出143套,其中商品房形式购买的业主数量是110户(套),回迁业主为33户(套)。面临的情况基本相同。

  判决书让数十份法律文件变成废纸

  庄胜二期是西城区(原宣武区)的危旧房改造项目,是一项实施了20多年都未推动的民生项目,期间,庄胜公司、信达投资都在这个项目上折戟而归,不但产生大量的财务成本,还法律纠纷不断。

  资料显示,北京庄胜房地产开发有限公司自1992年成立之初就拿到了这个项目的开发权,这个项目也因此得名“庄胜”。但在其后的20年中,项目仅仅开发了一期,且官司不断,直到2009年信达投资介入并豁免了庄胜公司8亿多元债务后取得项目的相关权益时,庄胜二期的开发几乎没有任何进展。

  但此后两年多,不擅长房地产开发业务的信达投资也未能使庄胜二期的开发取得任何进展。于是便开始转让该项目。

  2012年9月27日,经财政部批准,信达投资有限公司(下称信达投资)与北京金融资产交易所有限公司(以下简称金交所)签订《金融企业非上市国有产权交易委托协议》,委托金交所就信达投资转让其持有的信达置业100%股权事宜为信达投资提供产权交易服务。次日,金交所便对信达投资转让其持有信达置业股权进行了挂牌公告,挂牌价格为13.6亿元人民币。同时,按照挂牌条件,受让方国安集团还需向原股东偿还借款约23亿元左右。

  2012年11月1日,信达投资与中信国安签订了《产权交易合同》,信达投资将其持有的信达置业的100%股权转让给中信国安,成交价格为人民币13.6亿元。双方约定,中信国安承继履行信达投资于庄胜签署的《框架协议书》、《补充协议三》及其附件包括《增资扩股协议》、《公司章程》等文件的约定。

  在信达投资接手庄胜二期项目时,该项目的全部手续早已过期,相关权益已无法保障。

  另据资料显示,庄胜二期批准用地时间是2004年8月31日。约定开工日期为2005年2月27日,约定竣工时间为2006年8月20日。然而,这一拆迁进程持续了十余年。庄胜二期还因此曾登上全国闲置土地黑名单。

  中信国安接手庄胜二期后,不但重新启动了项目,还重新办理了相关及后续手续数十份,使庄胜二期“死里逃生”。

  对于本案,中国政法大学法律应用研究中心副主任于云斌在接受媒体采访时,根据合同及判决信息给出了自己的解读。

  于主任认为,看合同一方是否构成恶意或者实质性的违约,要从整个合同的出发点,或者合同目的来探讨。本案中合同双方的出发点,无疑是通过债务重组,盘活项目,并且最终达到双方受益的目的。信达在本合同中履行了大部分义务,或者说整个交易的大部分合同均已履行完毕,先不说股权转让行为本身是否构成违约,即便是转股行为存在瑕疵也不足以推翻整个交易,达到全部合同都被解除的程度。

  另有法学人士表示,当年庄胜二期项目的相关手续已经过期,在国家相关部门的批准下,是中信国安重新启动了该项目并且办理了后续一切合法手续,如果按最高院的判决执行,那将会使已合法取得几十份或数百份合法的法律文件、证照、合同都变成一张废纸,给合法取得权益的业主、相关单位带来无穷无尽的麻烦和伤害。

  执行将引发大规模连环诉讼

  庄胜是北京最早的危旧房改造项目之一。1992年由当时的宣武区政府以招商引资的形式引进香港庄胜投资有限公司,和宣武区城市综合开发公司联合成立的北京庄胜房地产开发有限公司进行开发,几经变更,宣开退出,将全部股权转让给了大股东香港庄胜投资有限公司。庄胜在开发完含“庄胜广场”等庄胜一期项目和2002年开发了庄胜二期中的I地块后,项目进展就因拆迁等多个原因“撂荒”。

  “我们刚到这个项目的时候,当时是一片贫民窟,里面是脏乱不堪,到处是垃圾,有小路,根本走不通,看着老百姓在这里生活非常非常艰难痛苦。后来在信达置业的努力下,把B地块就是手续完善了,同时也拆迁完毕。”上述张先生说。

  庄胜的交付目标是建设成一座绿色科技住宅区,这个项目的特色是里面的“恒温、恒湿、恒氧”三恒系统。

  张先生介绍说,庄胜二期和常规住宅有区别,这个项目所需的设备和智能家居是需要提前很长时间要采购的。我们和信达置业签完合同以后,紧接着就和下线链条也签订了合同,这个合同包括了研发、订货,研发费用已经支付了,订货的费用也同时支付了。一旦按照法院判决执行,我们的研发费用就彻底的没了,同时订的货物,付的款也没了,还面临后期下线链条向我们的诉讼。

  据张先生统计,一旦前述判决生效执行,自己负责的项目部将会直接产生数百起官司,直接损失五六个亿,而产生的连锁诉讼无法统计。

  另一在现场施工的承包商负责王先生告诉环球网财经,“现在影响已经产生了。按以往惯例,我们打一个预付款,供货方就开始给我们送货,然后一个月一结,现在不成,供货方要求预付款供货,不然就停止供货。”

  国安的韩先生也表示,像张先生王、先生这样,和庄胜二期有合约企业和个人、业主,大概有几百家。判决书所带来影响无疑是连锁式的反应。

  上述法学人士表示,就事实情况来看,当年庄胜公司转让庄胜二期时所有手续都过期了,其实已没有什么权益可言,中信国安接手是扩大了他的收益期待权,并没有造成庄胜公司的任何实际利益损失。

  其还表示,法院判案的目标是伸张正义,息讼宁人。在案件审判过程中,如果法院不看事实,只看合同条款做出的判决,一会显失公平,二是会违背“以事实为依据,以法律为准绳”审判原则,就有可能使一些人通过法律“投机”,从而破坏我国法制生态和经济建设环境。

  于云斌认为,本案中需要探讨的问题是:信达投资的转股行为是否导致合同目的不能实现。我们通过最近的媒体报道可以看出,信达投资的转股行为是否构成违约是有争议的,在此我们不作评论,先假设构成违约。那么,这种情况下是否会导致所谓合同目的不能实现以致要解除合同呢?这里还需要解决一个重要问题,即:合同目的到底是什么?对此,二审判决认定“一审判决未全面把握庄胜公司的合同目的及其人合性利益……认定信达投资对外转让股权没有影响庄胜公司实现合同目的不妥,本院予以纠正”。即:二审判决认定的是庄胜公司一方的合同目的。这显然有失偏颇。《合同法》第九十四条所说的“合同目的”怎么可能只是一方的合同目的呢?应当是合同双方共同的合同目的,而且是订立合同时双方共同认知的合同目的。本案中,案涉《框架协议》并非联合开发协议,无论是从双方的交易背景,还是从协议约定的内容来看,合同双方订立时的出发点,无疑是通过债务重组,盘活项目,最终达到双方受益的目的。增资入股问题只是整个交易当中的一个小的组成部分,这一点从交易的金额和过程即可看出,而整个交易的大部分合同均已履行完毕,合同目的已经基本实现。而且时过境迁,经过这么多年,项目早已发生了翻天覆地的变化,否则也不会有所谓庄胜公司主动放弃B地块项目权益的事情,在这种情况下,仅仅因为双方对转股行为这个整体交易中的一个环节发生争议,即彻底推翻(几百亿的标的)整个交易,未免过于草率。

责编:田刚
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