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南都物业主要客户低价入股 收入结算数据前后矛盾

2017-12-14 08:42:00 环球网 陈进 分享
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  【环球网 记者 陈进】南都物业服务股份有限公司主要承接商业综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业,至2016年管理及咨询面积逾五千万平方米、服务三十万业主。南都物业已于12月5日通过了证监会发审委的审核、有望成为A股物业管理服务第一股,但是这并不能够等同于该公司所披露的经营信息和财务数据真实、合理,相反通过我们详细梳理该公司公开披露信息,还发现诸多疑点,甚至指向该公司披露财务数据虚假,非常值得关注。

  首先值得关注的是南都物业与其关键客户银泰置地之间的关联,根据招股说明书披露,银泰置地在报告期内一直都是南都物业的主要客户,银泰置地旗下项目包括“成都银泰城”、“ 杭州银泰城”、“ 海宁银泰城”也是南都物业报告期内的主要收入来源。

  在此基础上,南都物业和银泰置地之间的关系在2016年5月得到了“进一步发展”,当年南都物业同意新增股东银泰置地增资入股,以3900万元对价占增资后股本比例的6%,对应南都物业整体估值仅为6.5亿元。假设本次南都物业上市后总市值能够达到30亿元的水平,则对应着银泰置地在短短一年多时间里,便获得了近4倍的增值回报,回报率高的惊人。

  这同时也令南都物业与银泰置地之间的关系“暧昧”了起来,一方面是银泰置地旗下地产项目,给南都物业带来了大量的收入和利润,另一方面则是南都物业“投桃报李”、令银泰置地短期内获得了高额资本回报,这令人怀疑南都物业引入银泰置地入股是否涉嫌利益输送?是否是将上市前低价入股与物业管理项目获取相互捆绑?

  这还不是南都物业存在的主要问题,该公司收入金额的真实性也非常令人怀疑。根据招股书第167页披露,南都物业在2017上半年针对客户“启东崇和置业有限公司”实现销售收入1613.35万元、占同期销售收入总额的比重为4.31%,对应项目为“绿地启东长岛”。

  而与此同时,在招股书第166页披露的“前五名项目销售情况”相关信息,2017年上半年针对“启东长岛案场”实现营业收入仅为1214.55万元,也即针对同一个项目的收入结算金额,南都物业在同一份招股说明书中前后披露存在近百万元的差异。那么在这两个不同金额的财务数据当中,哪一个才是真实的?又是哪一个数据存在虚假披露?

  此外,南都物业的人力成本数据也备受关注。根据招股说明书披露,2017年上半年该公司的中层员工月均收入为10457元,相比2016年全年的15004元降低了30%,甚至低于2014年的人均收入水平;同时,南都物业普通员工月均薪酬也存在一定程度的降低,这进而导致该公司全体员工平均薪酬在2017上半年出现明显下降。这不禁令人怀疑,南都物业涉嫌在上市前突击降低员工薪酬,借此降低成本、虚增利润。

  更何况,南都物业的全体员工月平均收入,在报告期内各年度均低于浙江省在岗职工平均工资,且较平均工资低了20%。也即南都物业看似不错的盈利能力,几乎是建立在压榨员工薪酬的基础上。这也令人怀疑该公司盈利能力的可持续性,依靠着剥削员工薪酬的南都物业,在盈利的道路上有能走多远?

责编:田刚
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