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中国经济导报记者|侯帅
《政府工作报告》强调,今年要因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。
过去一年,我国“分类调控房地产市场”,通过“支持农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效。”
《政府工作报告》强调,今年要因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。
两会前夕,住房和城乡建设部部长陈政高曾指出,2016年房地产去库存工作取得初步成效。
去库存是供给侧结构性改革五大重点任务之一,房地产去库存的“初步成效”究竟是怎样?应当如何继续去库存?
一二线降温,三四线平稳
“春节后上班20天,店铺已经卖出了8套房。”北京市欢乐谷周边的房产中介告诉中国经济导报记者,近期生意不错。
据这位曹姓中介对中国经济导报记者介绍,之所以成交量好看,是因为近期置换购房的明显增多。而置换购房增多则与当前北京市房价不无关系——“现在很稳,平稳时期最适合置换购房。”
“2017年1月份,北京新建商品住宅价格与去年12月持平。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对中国经济导报记者表示。不仅如此,上海、深圳环比均有小幅下降,整个一线城市总体连续第二个月房价环比持平。
同样,2月份,一线城市房价同比涨幅收窄幅度最大,较1月份缩小约3个百分点;二线城市涨幅缩小0.3个百分点。
但正因如此,有声音表示,三四线城市普遍楼市库存“积压成疾”,楼市降温若传导而至,去库存似将难上加难。那么,单从价格上看,三线城市变化如何,是否存在这种隐忧呢?“以今年1~2月份数据为例,1月份三线城市仅收窄0.01个百分点至0.38%;2月份,三线城市房价环比涨幅领先,为0.4%。三线城市则延续了2015年6月份以来稳步抬升的趋势,同比涨幅扩大至7%。这是一个好现象。”夏丹表示,对大多数三四线城市而言,去库存的任务没有改变,但不免会在一定程度上受到风向标城市调控收紧影响,保持相对平稳的房价涨幅对推进去库存进程很有必要。
广东省房地产研究会副会长韩世同对中国经济导报记者表示,“三四线城市没有受到明显挤压,这是均衡发展的良好开端。”
从库存量上看,成效亦初步显现。根据国家统计局数据,2015年末商品房待售面积7.18亿平方米,2016年末为6.95亿平方米,下降了3.2%。同时,商品住宅下降也比较快,下降了11%,其绝对数在2015年末为4.52亿平方米,至2016年末则为4.03亿平方米。
因城施策,迅敏加码
“抑泡沫、控房价的系列措施正取得效果,且越来越注重针对性。”夏丹表示,今年以来,截至3月18日,22个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。
她告诉记者,房地产政策对市场变化将保持密切关注和迅速反应。去年,针对不限购城市,央行、银监会、住建部、财政部等职能部门皆有调控政策。而今年两会期间,关于房地产市场的论述主要围绕四个关键词:稳房价、去库存、棚户区改造和长效机制。“其中,抑泡沫和去库存政策并举将是贯穿全年的调控思路。”
夏丹表示,当前正处在调控政策的密集出台期,3月初以来房地产政策面活跃,呈现出一二三四线城市齐齐限购特征——除了一二线城市升级限购外,部分三四线城市也加入了限购大军。这些热点三四线城市有一个共同特征,均为省域副中心城市或分布于城市圈内核心城市周边。同时,限购的范围更加细化,有的甚至具体到县或区,体现了盯住房价上涨压力和因地制宜的调控思路。
她预计,接下来限购范围还有扩大的趋势,调控政策执行力度也可能进一步提升。市场不应低估抑泡沫调控的决心,从当前的形势来看,保持合理的价格弹性是首要任务。“不论是一二线还是三四线城市,凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的‘过火’情况都可能招致‘灭火’措施迅速跟进。”
面对调控政策启动、升级限购,重回“认房又认贷”,安邦智库相关研究人员对中国经济导报记者表示,为了遏制资产泡沫,楼市调控力度不断加码,除了各地针对购房者尤其是投机客出台各类限购限贷政策外,去年有关部门更是收紧开发商的融资渠道,银行资金不允许用来拿地,尤其是证监会对定增资金的限制性规定以及交易所收紧了房企发债标准等,让诸多房企倍感压力。
有分析认为,在信贷收紧、购房门槛提高等一系列政策之下,“楼市拐点”已经趋近。
今年两会期间,全国人大代表、广西钦州市委书记肖莺子表示,楼市去库存仍要双向发力。供给端要做减法,减少库存高的城市和区位的新房开工规模。需求端则要做加法,打通保障房与商品房的供给渠道,消化库存,稳定房地产市场。推进房地产去库存,一定要因城施策,不能搞“一刀切”。
全国人大代表、人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻表示,房地产政策要坚持分类指导、因城施策,对不同地区、不同城市的房地产市场在土地、金融、税收等方面实行差别调节机制,实现房地产市场的供给与需求平衡,统筹推进三四线城市和县城去库存与热点城市房地产防过热与防风险。
抓住重点,打组合拳
虽然房地产去库存与楼市降温已取得初步成效,但三四线城市的库存压力依然堪忧。
有数据显示,我国房地产市场总量过剩、区域分化。1~2月份商品房待售面积重回7亿平方米以上。对此,夏丹表示,“除了部分项目春节后加快竣工的因素外,尚无法确切说明库存消化进度,三四线城市的去库存情况还有待持续观察。”
今年两会期间,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示,部分三四线城市仍然供大于需,去库存形势依然严峻。
全国政协委员、上海市社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭表示,“2016年去库存取得了积极进展,但它是建立在市场整体过热的基础上,不能过于乐观。”
那么,三四线城市房地产去库存,该如何“去”呢?
不妨看一条名为《北京学区房25万1平仍抢手学区房争夺季又启》的新闻:每平方米25万元,是最近北京市金融街区域一套房屋出售的单价。今年2月下旬的一天,一位买家正准备以1000万元买走39平方米的1室1厅。5小时后,这套房子被另一位出价1200万元的买家“撬走”。
在房价趋稳的今天,学区房又出高价且市场火爆,折射出的正是房地产库存积压、价格过高的真正原因——不平衡。
韩世同表示,当教育资源不平衡时候,学区范围内的房子便居高不下。放眼全国,三四线城市与一二线城市教育、医疗、基础设施的差异,一定程度上造成了三四线城市库存“少人问津”;三四线配套基建的稀缺,也造就了一二线城市的房价“金贵”。
同样,在前不久举行的“国研智库论坛·新年论坛2017”上,国务院发展研究中心副主任王一鸣指出,地产去库存还要转向三四线城市。他认为,由于三线城市人口是净流出状态,因此目前库存的真正压力仍在这些城市。
对此,全国人大农业与农村委员会委员张晓山认为,解决这个问题,一是需要从区域经济发展上入手,破除二元结构,消除地区差异,实现基本公共服务均等化。二是需要解决农村资源、资产换资金的问题,让农民有启动资金进城,并且能安居、能致富、能发展,农民愿意进城,房地产库存压力自然迎刃而解。
肖莺子建议,可以将去库存与新型城镇化紧密结合,打好“组合拳”——积极鼓励农民进城购房落户,吸引农村人口进城安家落户,享受与市民相同的社会保障、就学条件;积极发展园区建设和服务业建设,为就业提供支撑,增强农民工和农民进城购房支付能力。同时,要积极培育房地产租赁市场,对“以购代建”政策进行优化,进一步加强土地供应管理,做到合理有序供地、节约集约用地。
她举例说,去年钦州打出政策“组合拳”,出台支持农民工等新市民购房暂行办法,全面实行棚户区改造“以购代建”和公租房、廉租房“以购代建”“以租代建”,有效化解商品房库存。
张泓铭坦言,“在相关制度没有完善之前,对房价过快上涨还是不能掉以轻心。”当前我国房地产市场的泡沫犹在,部分城市泡沫水平已接近临界点,加上土地、财税、金融等方面基础性制度尚未完全理顺,市场调控的长效机制尚未全部建立,消费者对市场看涨的预期尚未回归理性,市场波动威胁依然存在。“不过,只要把楼市稳定作为首要任务来抓,基本不会出现大起大落。对此,我们也要有足够的信心。”