北京二月只有七个新盘入市 大部分新盘陷入"沉睡"

2016-01-28 08:16:00 北京青年报 分享
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天气转冷,让新盘也“偷懒”,躲在暖暖的被窝中不愿出来。北京青年报记者根据亚豪机构的统计发现,2月份仅有7个项目有入市的打算,大部分新盘陷入“沉睡”。

业内人士表示,由于春节假期的因素,买房人奔波看房的意愿明显降低,开发商也无意大肆推新,这样的低迷和观望预计将影响整个2月份的新房市场。不过,随着3月份传统销售季的到来,压抑了一冬的购房需求,很可能在3月份迎来爆发。

2月7个项目预计入市

“这天气太冷了,好几个报了名的看房班团我都没去,反正年底也没什么优惠,等到过完年再看看吧。”为了给儿子找到合适的婚房,家住海淀的冯阿姨本打算跟着看房团跑跑新房项目,但最终严寒的天气,让冯阿姨暂时搁置了看房的打算。

不只是买房人兴趣寥寥,大多数开发商自身也懒得在年底推陈出新。根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年2月,北京商品住宅市场预计仅有7个项目入市,其中包括万泽·经海广场、汇金·世界城枫丹郡等3个纯新盘,以及泰禾中央广场、首开熙悦尚郡等4个老项目后期。

不足两位数的新盘供应量体现了楼市近期的疲软,亚豪机构市场总监郭毅表示,进入2月份之后随着春节的来临,楼市也将暂时进入休整期。而选择这一阶段入市的项目主要有两种类型,一类是热销加推,例如泰禾中央广场2015年9月入市之后,两个月实现成交363套,截至目前已实现成交489套,市场的认可使得这类项目推盘信心十足;另一类属于宣传期较长迟迟未能入市项目,例如万科天地、汇金·世界城枫丹郡等,这些项目在经历了较长的蓄客周期之后,并且已经等来价格的上涨,因此开始在供应缺口期酝酿入市。

除去这两类项目之外,大量项目均预计将会在3月份开始正式开启2016销售季。而从2016年市场供应来看,由于市场价格已逐渐进入快速上涨周期,并且新增供应中高价项目不断增多,因此整体供应不会出现集中爆发的现象,而是将呈现以少量小幅推盘为主导的特征。

一半新楼盘不愿报价格

春节前后的传统楼市淡季,令京城2月楼市仍将继续“过冬”模式。来自中介机构的监测数据显示,2月份计划入市的7个项目,有一半处于待定价的观望状态。

根据亚豪机构的统计,在购房人最关心的项目定价上,除首创伊林郡等4个项目给出了报价外,其他项目均处于开盘价待定的观望状态,多数仅给出一个口头的初步价格来试探购房人的反应。

“虽然楼市从去年开始明显反弹,但在新盘集中的区域,客户积累仍旧比较慢,已经无法实现以往3至5倍于推盘量的认购客户积累,‘强开’入市就迫在眉睫。”郭毅分析,土地成本的攀升让不少项目都有了提价的念头,但在大兴义和庄等区域,在售项目集中,既有商住产品,也有住宅项目,使得区域供求一直比较稳定,盲目提价容易与竞争对手的项目拉开差距。因此不少项目不到开盘前夕是不愿透露具体报价的。

根据亚豪机构的监测数据,2月份包括有首开熙悦尚郡、万科天地、优山美地D区、泰禾中央广场等7个项目计划入市。其中,除了首开熙悦尚郡是五环内的项目外,其余所有新盘都位于五环外,尤以房山、大兴两个区县的项目供应比较多。相比其他区县新房的供不应求,房山区域及亦庄的义和庄区域普通住宅项目较为集中,供应量大,导致区域价格并未明显提升。

此外,还有就是意图提价的项目,对于价格也是模模糊糊,像位于东五环内的首开熙悦尚郡,虽然未公布价格,但已经传言将大幅涨价。据项目销售人员介绍,新的一期共156套房源,全部为面向改善需求的124-173平方米三居室,售价将在6万-6.5万元/平方米左右。而该项目此前开盘价格约为5万元/平方米。

义和庄新盘展开混战

在2月新盘中,大兴的义和庄再次成为亮点,原因就是万科和泰禾两大房企的项目都可能在2月入市。

都说一山不容二虎,但在北京大兴义和庄片区,不只有万科、泰禾两大“猛虎”,还有一个恒大。并且这三个项目还都是以LOFT产品为主,彼此互为竞争。从地图上看,万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场这三个楼盘各据一方,以义和庄为中心,三足鼎立。

商住市场竞争激烈,扎堆布局,就意味着竞争加剧,更何况这三者都是“猛虎”,稍显大意“后果将会很严重”,万科、恒大和泰禾显然都打起了“十二分精神”以各显所长。

像2月份可能开盘的万科天地,与同区域的恒大未来城紧紧相邻,但因为土地成本相对较低的因素,售价虽然未公布,但业内预计将是三个项目中定价最低的,估计在29000元/平方米。此外,项目还自建有7万平方米的商业。而在恒大未来城的对面就是泰禾中央广场,去年9月开盘以来就一直热销,这次的加推仍以“公园+地产”开发模式为主要卖点,很可能再次点燃义和庄区域的混战。

郭毅表示,义和庄片区因万科、恒大及泰禾的入驻有可能会形成一个新的商圈。她认为,义和庄具有升值潜力,对于大房企来说,去化不是难题。

小户型豪宅年底走俏

除了刚需性的小户型商住楼引人关注外,单价高、面向中高端的小户型商住楼同样有不俗的表现。根据亚豪君岳会统计数据显示,2015年12月北京公寓豪宅(报价6万元/平方米以上)市场共成交509套,环比增长78%。与此同时,12月北京公寓豪宅成交均价为73373元/平方米,环比下滑3%。

而公寓豪宅的亮丽表现主要受益于两个商住公寓项目的集中成交。统计显示,成交排名首位的京投银泰琨御府共实现成交123套,其中99套为其商住产品;另外一个项目则是排名第二的鲁能·钓鱼台美高梅公馆,也是主打小户型商住楼,共成交64套,平均每户仅为60平方米,虽然单价突破7万元/平方米,但总价并不高。

业内人士表示,受制于土地成本的压力,商住项目,尤其是核心区域商住项目高端化趋势明显,上述两个商住项目均地处三四环之间。

从市场接受度来看,其中琨御府项目普宅产品售价已超10万元/平方米,而商住产品成交价仅在6万元/平方米左右,在共享同样社区资源的前提下,如此大的价格差距使得其商住产品大受欢迎;另外鲁能·钓鱼台美高梅公馆为项目配备了新风除霾系统及智能家居系统,并引入美高梅酒店提供酒店式公寓物业管理,这些“非标配”的加入也为项目增加了竞争力。

郭毅预计,2016年由于豪宅供应量的加大,高端项目为了提升性价比,只有不断在产品上做加法,同时控制面积、压缩总价,才有可能在市场竞争中领先一步。

精装修将逐渐成为2016入市项目标配

此外,精装修也成为新盘项目彼此间实现差异化,吸引购房人的重要手段。从入市项目特征来看,2月预计入市的7个项目当中,有3个主打精装修,其中包括商住项目万科天地。

进入2016年之后,新盘项目的精装修比重将进一步加大,而这主要是受到价格变化趋势的影响。未来“高价”项目不断增多,为了能够实现价值与价格的匹配,大量项目不得不通过精装来提升产品品质,制造差异性。

而在这其中,由于普宅产品售价不断提升,商住成为刚需刚改市场的有力补充,其居住属性不断被放大,因此这类项目也开始通过精装修做高产品舒适度,以弥补其本身的产权、生活成本等短板。

文/本报记者 李桁

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