豪宅并购潮起 “楼市新贵”PK“老炮顶豪”谁将踏空

2016-01-28 11:16:00 北京商报 分享
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就在恒大收购的新世界丽宫更名恒大丽宫重新亮相不过数日,北京豪宅市场又频现大动作。

据相关人士透露,融创中国正在发起新一轮收购。其中,位于昌平北七家镇的老牌别墅项目东方普罗旺斯,以及怀柔APEC会址附近的长青雁栖湖别墅项目均在孙宏斌收购之列。与此同时,坊间传闻中赫置地正计划接手中央别墅区知名别墅项目财富公馆。

从涉及收购的几家项目来看,均为传统别墅区的老牌豪宅。业内人士预测,老豪宅拿地成本优势明显,再加上新老品牌形成合力,重新包装上市后很可能给新豪宅带来冲击。由此,近年出让的土地价格过高、区域配套尚需完善的新晋“地王”踏空风险恐怕将再度加剧。

豪宅并购潮起

并购之风正在蔓延至豪宅市场。

1月23日,原新世界及周大福旗下的“丽宫”别墅项目正式更名为“恒大丽宫”,并高调亮相北京顶豪市场。此前,新世界时期的丽宫别墅一直作为该板块上的标志性别墅,堪称中央别墅区的源起项目。

融创中国也正在发起一轮针对北京别墅豪宅的收购。

据相关人士披露,融创标的物分别是位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯以及怀柔APEC会址附近的长青雁栖湖别墅项目。

据了解,东方普罗旺斯项目现在还有150栋独栋别墅,以及5万平方米的平层别墅待售,总货值不容小视。其中有76栋别墅已取得销售许可证,主力户型套总价4000万-7000万元。其中,12栋10亩大院楼王产品,总价达3亿-5亿元起。

相关人士表示,该项目收购金额资金尚不明确,但与项目货值及未来可能产生的现金流及利润相比,算是一笔划算买卖。据知情人士分析,双方谈判已进行了几轮,成交的可能性很大。

融创染指的另一个别墅项目位于怀柔雁栖湖附近,该项目与APEC国际会址一墙之隔,为多功能综合用地,其中地上建筑面积10.8万平方米、地下约6万平方米、容积率0.4。按照计划,长青雁栖湖项目规划建设约110栋别墅,已建成约20栋四合院式别墅,用做酒店。

据透露,融创收购该项目至少需花费30多亿元。

除了融创,中赫置地的一场并购谈判也在进行中。这家先后开发了钓鱼台7号院、万柳书院的房企,计划接手中央别墅区的知名豪宅——财富公馆。

老豪宅的“重生”

“北京地价贵得离谱,逢拍地必有地王,地王必成豪宅,与其拿地不如收购老豪宅,重新包装入市来得快。”一位具备多年豪宅项目操盘经验的代理公司相关负责人表示,豪宅项目“去化”周期长,财务成本压力大是业内共识,开发商在考虑利润的同时也不得不面对操盘豪宅所需的时间成本。

实际上,从近来收购老别墅项目的公司来看,无论是恒大还是融创,都是业内以快速周转开发运营的狼性营销著称的房地产公司。这些收购举动在一定程度上表明,热衷豪宅开发的实力房企面对北京土地价格飙升的现状已日趋冷静,并将视野转向传统豪宅板块。成熟项目将大大缩短顶豪的销售周期,实现快速变现。

“这些老牌别墅往日都有着显赫的江湖地位,在财富圈中已形成良好的市场口碑。”一位豪宅项目营销总监告诉北京商报记者,老别墅项目目前居住着包括明星、商人等众多财富阶层,这些人士“圈层”意识通常很强,老客户带新客户的情况比较常见。实际上,这些已销售十年以上的“老别墅”每年依然保持稳定的成交纪录。

资料显示,丽宫别墅曾经是北京首个全部单体价格超过千万元的别墅项目;东方普罗旺斯作为奥北别墅区超过十年的老牌豪宅,曾创造了北京第一个单套产品成交过亿的纪录;财富公馆则创造了当时总价3.11亿元的京城史上单套总价最高纪录。

如果这些收购协议一旦达成,这些老牌别墅凭借往昔的“余威”,注入新东家的品牌价值优势,再完成产品升级改造带来的附加值,将再度焕发生机。在未来的北京豪宅市场,这些老牌别墅占有一席之地也绝不会令人惊讶。

老炮儿PK新贵谁将踏空

老牌劲旅可能成为未来顶豪市场的搅局者。

中原地产研究部统计数据显示,2015年,北京顶豪签约爆发。全年北京“10万+”顶豪成交签约套数达到261套,总成交额高达135亿元,是过去几年成交总额的数倍,创造历史纪录。

同时,北京总价5000万元以上的顶豪别墅,近年销售套数一直保持在50套左右,“去化”稳定也略显缓慢,即便是2015年作为业内公认的“顶豪元年”,这一数字也并未显著增长。

与成交缓慢增长对比明显的是顶豪供应的激增。

中原地产研究部首席研究员张大伟表示,今年单价“10万+”豪宅供应将达60个项目、总量近3000套的供应。

同时,2015年总价5000万元以上豪宅供应从2014年的2174套激增到4273套,货值总额从300亿元翻倍到619亿元。总价超5000万元的项目入市总量将远超去年。

亚豪机构市场总监郭毅认为,2016年,限购政策仍未取消,制约了楼市成交难以出现太大突破,2015年北京豪宅元年的基调奠定后,2016年这一趋势将愈加明显,高价住宅的快速增多必将使市场成交步伐放缓。

业内人士预测,今年高端楼盘扎堆入市的情况下,为争抢有限的高净值人士,顶豪市场竞争将更加激烈。目前几个涉及收购的项目,均为低密度独栋别墅产品,这类别墅作为楼市绝对稀缺资源,是新出让土地所无法比拟的。这些被收购的顶豪别墅最大的优势,就是拿地年代早、土地成本低,这令项目定价较为灵活。

此外,老项目拥有传统豪宅板块的区位和配套优势,这将给尚未成熟但却地价飞升的大兴、丰台、东坝等新豪宅板块将带来直接的冲击。业内人士担忧,“新地王”踏空的风险将由此加剧。

但老豪宅也存在入市时间过长、进入缓销阶段、产品规划设计能否适应“新富阶层”的需求、品牌形象缺乏新鲜感等问题。与之相比,新地王在产品营造上更新颖,符合现代富裕阶层的生活和审美需求,可能更受“年轻富人”关注。

但无论如何,未来北京豪宅市场都将上演一场老别墅与新豪宅的“王权大战”。

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