新房供地连年减少 北京2016年房价仍将看涨

2016-01-28 16:32:00 北京晚报 分享
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新房供地连年减少 住宅市场高端化明显 2016年房价仍将看涨

近日,北京房地产业协会发布了《2015年北京新房市场情况解读》并对2016年北京楼市走势进行了预判。

据北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为,2016年在政策环境没有大变动的前提下,北京市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响,成交量会有所回落,但成交均价还将保持上升势头。

土地

■ 数据 1983.5亿元

2015年,北京土地出让金总额达到1983.5亿元,再创历史新高。

■ 市场

房企回归一线 土地价格高企

2015年,北京市共出让108宗土地,相比2014年减少了33宗,其中建设用地面积合计697.43万平方米,规划建筑面积1482.54万平方米,同比分别减少25.6%、10.9%,这一成交量创造了近8年的新低。

土地供应减少是成交量创造新低的根本原因,特别是住宅用地,2015年仅成交50宗,创近3年新低。土地供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企回归一线城市,外地房企大举进京,使得北京土地呈现出明显的供不应求状况。

尤其是大多数被拍卖的宅地均引发房企激烈争抢,昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和等六环附近区域楼面价为也拍出3万元/平方米以上,高价地由城区向郊区外延。

房企竞争激化在也一定程度上推高了地价。2015年,北京出让的土地中,9宗宅地楼面价达到5万元/平方米,楼面价最高的宅地为丰台樊家村地块,高达75000元/平方米。2014年,楼面价达到或超过5万元/平方米的宅地仅有4宗。

■ 分析

北京供地仍将面临结构性减少

北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降三年,2015年土地成交金额、楼面均价却成为历史最高值,这都是由于北京供地结构性减少造成。

“结构性减少,并非是单纯少供地,主要是从北京市人口疏解、产业结构调整的角度考虑配合土地供应调整。”据北京市房协秘书长陈志介绍,在2015年北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整,在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例,减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后,2016年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。

从土地所在区域划分,2015年北京住宅用地五环内成交规划面积增幅明显,五六环之间成交规划面积减少,六环外成交规划面积增加。

除了中心城区做减量之外,保障房土地供应占整体住宅土地供应比例结构性减少。对此,陈志表示,由于“十三五”期间,北京市将重点鼓励货币化保障房,即保障房向以租售并举、以租为主调整,因此保障房的纯建设量将适度降低,公租房进而替代两限房和经济适用房,这一调整也符合国家房地产去库存的调整主基调。

新房

■ 数据 2.98万元/平米

2015年,全市纯新房(不含自住房)成交均价2.98万元/平米,为历史最高值。

■ 市场

成交趋于高端化

总体来看,2015年新房市场是成交量大于供应量的一年。新房成交总量在近五年中处较高水平成交均价持续走高,但增速同比有所减弱。新房批准上市总量在五年中处较低水平,仅高于2013年新房批准上市量;在供应整体收缩的状态下,平均拟预售价格涨幅较大,反映出房产企业对市场信心十足。2015年,北京市纯新房各单价区间成交套数占比结构看,单价2.2万元/平米以下的成交套数占比是近五年中最少的,单价10万元/平米的纯新房成交239套,比过去四年总成交套数还多。

■ 分析

2016成交量或有所回落

从近五年纯新房预售批准上市量看,今年的供应量是最少的,拟预售均价却是最高的。陈志认为出现这种现象的原因主要有以下几点:一是2015年出台的一系列利好楼市的政策,对买房人有“降门槛“的作用,有利于成交量的增加;二是受住宅用地供应减少、宅地楼面价格持续走高影响,纯新房的供应有所减少。

据他预计,2016年在政策环境没有大变动的前提下,全市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响,成交量会有所回落,但成交均价还将保持上升势头。

“随着土地成本显著上涨,将增加开发商运营难度。北京土地成本愈加高企,土地建设条件愈加复杂,将更加考验开发商的整体运营能力。未来,各个房企不仅要在项目规划和定位等方面上下工夫,而且还要对如何提升项目的软性价值上用心考量。”陈志如是说。

二手房

■ 数据 19.96万套

2015年,全市存量住宅累计成交19.96万套(月均1.66万套),为近五年来年度成交量最高。

■ 市场

二手房成交价格分化明显

分区域来看,受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响,北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。成交均价方面,涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区,涨幅均在5%及以上。此外,二手房成交周期有所缩短,由此前70余天,下降为60余天。随着二手房市场的火热,挂牌价已随之上涨。2015年上半年,北京市二手房挂牌价格降价与涨价为4:6,下半年比值下降为3.5:6.5,说明涨价的二手房买家增多,市场趋向卖方市场。

■ 分析

“量价齐稳” 或将主导今年二手房市场

对于未来一年北京市二手房市场的走向,根据刚刚闭幕的中央经济工作会议精神,化解房地产库存为2016年经济工作的五大任务之一,未来,为“化解房地产库存”,实施积极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策仍是大的政策基调。

宽松化的市场环境利于楼市成交,但是在经过了2015年全年的市场复苏需求全面释放之后,明年市场将趋于稳定,成交量或将小幅回调。与此同时,随着房地产投资增值的预期产生了一定的变化,购房置业也趋于更加理性,成交价格仍将小幅上涨,但涨幅有限,因此,“量价齐稳”或将主导2016年北京二手房市场。

自住房、 可售房源逐渐减少

自2013年9月,第一宗含自住房配建的宅地朝阳豆各庄地块被恒大拿下,截止到2015年年底,全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交,累计可提供房源6.15万套。

目前,自住型商品房依旧是刚需置业人群首选的方式。从成交上看,2015年北京市自住房成交数量同比增加63%,占全市新房成交数量的比重同比增加7分百分点,占全市新房300万元以下套型成交套数的比重同比增加9个百分点。

目前来看,自住房土地供应减少,自住房日渐成为低价格、低总价房源的重要补充。

2015年,北京市共出售10宗含自住型商品房(以下简称自住房)配建的住宅用地,预计可提供自住房房源0.65万套,同比含自住房配建的住宅用地成交宗数减少20宗,可提供自住房房源减少79%。

自住房入市量减少的原因还是来自于土地市场的供应。尽管入市土地在减少,但对于自住房而言,目前,“断顿”的风险却并不存在。

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