香港土地拍卖连续流标 地产股陷“价值陷阱”

2016-01-30 08:19:00 新民网 吕锦明 分享
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【明言至理】 楼价高企已经令许多香港市民和家庭不堪重负,香港因此经连续六年成为全球楼价最难负担的城市。

三个月之内,香港特区政府接连拍卖两幅土地都以流标告终。

香港地政总署日前公布,位于新界元朗的住宅用地因投标报价未达到港府预期底价,所有标书均不获接纳,港府将会在适当的时候重新推出。据悉,本次流标的元朗地皮估值介乎9.9亿港元至18.4亿港元,相当于每平方英尺地价2700港元至5000港元。本次土地拍卖共接获包括长实地产、新鸿基地产、恒隆地产、信和置业及嘉华国际等岛内知名开发商竞标的9份标书。

有市场分析指出,过去,如果持有大量土地储备的大型开发商出价保守,则中小型开发商就有机会投得地皮。不过,无论是去年11月流标的青衣地皮还是近日流标的元朗凹头地皮,大中小型开发商的出价变得较为保守,这显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎,香港楼市寒意渐浓。

实际上,从香港楼市近期的交投情况就能感受到香港楼市的寒意,例如有开发商为加快销售套现,推出以送折扣、优惠等“明加暗减”的方式招徕买家,在“折实明减”后的账面价实际低于市价。由此可见,香港楼市下调的趋势已无悬念。

香港一家知名房地产网站最新公布的调查结果显示,在接受问卷调查的约1800位香港市民中,近80%的受访者预期香港楼价会持续回落,比例远高于去年下半年的24%;近90%的受访者认为,目前香港楼价过高;近七成受访者认为,香港楼市正处下行周期;过半数受访者认为,目前特区政府不应该调整或取消楼市调控“辣招”;36%的受访者认为,待楼价跌幅最少达25%的时候港府才应考虑取消楼市调控“辣招”。

值得一提的是,楼价高企已经令许多香港市民和家庭不堪重负,香港也因此经连续六年成为全球楼价最难负担的城市。据美国物业顾问机构Demographia公布最新的调查结果显示,香港连续第六年成为全球楼价最难负担的城市。报告统计截至2015年第三季度,香港家庭收入的中位数是29.3万港元,楼价中位数是556.1万港元,香港楼价是家庭收入中位数的19倍,即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼,这创下此项调查12年来的新高纪录,香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。

对此,不少外资大行也纷纷表示对于香港楼市前景的忧虑。瑞银最新发表的研究报告指出,美联储去年底宣布加息后,近期资金外流令香港本地楼价加速下滑,住宅楼价已自去年9月以来已下跌8%。鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

摩根士丹利指出,如果香港银行间拆息(HIBOR)持续高企,银行将被迫调高最优惠利率,这将对楼市买家的负担能力及资产价值造成负面影响,因此,大摩将地产行业的NAV折让目标提高10%以反映风险。

美银美林指出,目前香港本地地产股股价已较2007年高位调整了55%,而物业价格目前仍接近高位,提醒投资者香港地产股的估值曾在1998年及2008年金融危机时估值处于谷底,目前仍可能属于“价值陷阱”。

瑞信则认为,香港最值得忧虑的是零售业,其次是地产业,因此建议投资者避开恒地、嘉里建设、九仓及会德丰等地产股,给予其投资评级“跑输大市”。

值得注意的是,这次元朗土地拍卖流标后,香港地政总署强调,港府土地供应并不会因个别招标结果而受影响。另外,香港运输及房屋局的统计显示,随着港府持续增加推地,住宅潜在供应量去年增加约17%达到8.7万个,创纪录新高。这些对于香港楼市后市发展的影响,的确有很大的启示作用,值得业界及置业者、投资者三思。

(作者系证券时报记者)

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