北京“商改住”被降温 未来或迎监管

2016-02-17 15:25:00 北京晚报 分享
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“商改住”被降温 只是亦庄吗?

“手中的这套房子,我还是尽早卖掉吧,以免未来再生变。”提起名下这套“商改住”房子的投资,业主姜先生觉得自己当年的眼光有点走样。2015年12月底,亦庄地区突然出台规定,商住两用的二手房暂停办理过户,引发了一轮议论。猴年春节前的1月底,过户重新开放,可买房人的信心还未恢复。北京晚报记者这两日走访发现,节后的“商改住”二手房相比节前有点冷。有消息透露,北京未来将可能对商业立项改为住宅卖,采取一定的监管措施。

一个半月没来看房人

“怎么没有人打电话来预约看房了呢?”从丙申猴年的春节假期开始,市民姜先生就忍不住琢磨这个问题。过去,他特别反感经纪人总是不停地打电话“骚扰”他,劝他买房卖房,可如今,他却第一次期盼能听到来自中介的电话铃声。

姜先生现在特别想卖掉的这套房,是他3年前投资的一套亦庄区域的“商改住”两居室,2015年下半年他才刚刚拿到房本。因为想为父母在南方买套养老房,去年12月,姜先生想卖掉这套房,于是就在中介机构挂了牌,他当时的报价是290万元。

“那会的房产交易市场还是很不错的,我挂牌没多久就有人提出想买我的房子。”他回忆道,就在买房人已经实地看完房、双方准备相约坐下来谈价格时,从经纪人处突然传来坏消息,说亦庄管委会下发了通知,暂停办理区域内商住两用房的过户手续。姜先生的房子,正是被暂停的范畴。

“不让过户,我们怎么敢把钱交给你呢?这有风险呀。”买房人以此为理由,向姜先生提出要降价50万元。这一提议,被他当场拒绝。“我又不是小产权房,有产权的缺陷,真让50万元,那我这笔投资可就亏本了。”

亦庄“商改住”暂停过户的消息,很快就传播了开,整个1月,亦庄地区的商住楼成交都处于停滞状态。至于原因,无论是相关部门还是中介机构,谁都没有给出一个准确的解释。“论坛上,各种揣测都有,我就这么忐忐忑忑的过了一个月。”

暂停了过户办理,买房人自然也不敢再来约看。直到1月29日,无故暂停的过户才重新恢复。然而,这却没有扭转这套房子的冷遇。他告诉记者,一直到昨天,整整半个月过去了,他没有接到一通经纪人打来的约看电话,甚至连询问房子还卖不卖的电话都没有。

“我已经想好了,把290万元的报价降到280万元,只希望尽早将这套房子出手。”虽然过户已恢复,可姜先生仍然有点不安,害怕哪一天政策又“朝令夕改”,再出现一次暂停的情况。

节后“商改住”遇冷

“因为怕再节外生枝所以也想尽量出手”的并不止姜先生一人。同样在亦庄有一套110平方米“商改住”房子的业主王先生昨日也向北京晚报记者表示,自己愿意略微降低一些房子的价格,让房子尽早出手,“现在就连经纪人也鼓励我早点卖。”

受到这场过户风波的影响,去年12月份还风风火火的“商改住”市场,今年2月份以来陷入了冷清。“您瞧,我手里有不少套君安国际的二手房,都是100多平方米的两居、三居,业主现在诚心出售,报价都是可以谈谈的,不诚心卖业主是不会降价的。”昨日,区域内的一位经纪人告诉以看房人名义咨询的记者,这几套不限购的“商改住”房源,目前报价都在25000元/平方米,如果算上业主愿意让价的因素,不超过24000元/平方米就可以拿下。

“去年11月时,小区的二手房就至少卖这个价格,3个月过去了,可以说一点儿没有涨反而有下降。”经纪人说,在其他区域的二手房都涨价的时候,这儿的价格优势就更加明显。

对于业主着急出售的原因,经纪人解释为因为春节假期,看房的人比年前少,所以议价空间增加。不过,对于是不是因为受到之前暂停过户风波的影响时,经纪人却避而不谈。“您对此有担心,我们完全理解。那只是临时的政策,现在完全恢复了。”

然而,记者从中介机构的网站上,还是窥探到了亦庄“商改住”房源的遇冷境况。在链家地产的官方网站上,君安国际小区显示的在售房源有50套,近90天仅成交了1套,而近30天经纪人也仅带看过5次。名为力宝广场的“商改住”小区,显示的在售房源为63套,近90天成交了0套,而近30天经纪人仅带看过6次。卖得最好的是林肯公园“商改住”二手房,在售房源166套,近90天也就仅仅成交了31套。

成交过热引起警惕

2015年,随着“限购”政策的持续执行和入市新盘的日趋豪宅化,“商改住”楼盘出现了成交热。

来自亚豪机构的监测数据显示,2015年北京商住房总成交量为21423套,同比2014年的12477套,上涨了71.69%。其中,通州区成交量最高为5253套,占比24.52%;其次是大兴区,总成交3859套,占比18.01%。

成交上涨的同时,商住房成交总额以及成交均价也创下历史新高。数据显示,2015年商住房总成交额422.87亿元,同比2014年增长了132.69%;成交均价为29365元/平方米,同比上涨32.56%。

“从需求端来说,住宅产品已现高端化趋势,购房人在海淀、通州、大兴等区域买不到普通住宅,只能选择商住房。另一方面,则是随着房地产市场的总体回温,买房人对未来房价预期看好,投资者也明显增多。这些都是造成市场火热的原因。”亚豪机构营销总监郭毅分析。

有分析指出,正是因为成交过热,引起了主管部门的警惕。“40年或50年立项的商业金融用地,实际土地属性规划为写字楼以及商业项目。政府出让这些地块,目的是为区域经济发展提供助力,而不只是卖房子。更何况,‘商改住’之后聚集了大量的居住人群,也不符合北京现在提出的人口疏解目标。”一位房地产业内人士表示。

“商改住”或迎监管

“未来北京各区域政府应该会加大对商住房的控制,亦庄已经明确要将一些民水民电的商住项目整改为商水商电,提高生活成本,降低购房人的积极性。”上述业内人士如是说。“今后,特别是对于新建的商业立项项目,恐怕将从规划设计环节就管控私自改为住宅的情况。”

实际上,在今年的北京市人代会上,相关领导对于记者提出的“商改住”问题,也表示今后要研究对商住房采取一些监管措施。

本报记者 赵莹莹

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