去库存周期缩短 核心城市房价面临上涨压力

2016-02-28 16:00:00 一财网 林小昭 分享
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随着一线城市和二线核心城市楼市的热销,这些核心城市的去库存周期不断缩短,房价面临着上涨的压力。

库存连跌4月

截至2016年1月底,易居研究院智库中心监测的50个城市新建商品住宅库存总量为37005万平方米,环比减少0.4%,同比减少3.8%。2015年下半年开始,全国50个城市库存总体呈现下滑态势,而到了2016年1月份继续出现下滑。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势,说明相对全国水平,这50个城市在去库存方面效果更佳。

2016年1月,50个城市中,有19个城市库存出现了同比增长现象。其中广东茂名、山西太原和山东济宁3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到56.2%、55.3%和47.9%。同时,50个城市中,有31个城市的库存出现了同比下滑,其中苏州同比跌幅最大,为44.8%,这和苏州房价总体上涨的态势是密切关联的。

截至2016年1月底,50个城市中,一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3264万、28180万和5561万平方米,环比增幅分别为-3.9%、-0.3%和1.1%,同比增幅分别为-12.9%、-2.6和-3.6%。可以见一线城市的库存减少最大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析,一线城市在2015年库存规模持续下滑,去库存效果远远好于其他城市。从2016年1月份的数据可以看出,库存继续出现环比和同比双双下滑的态势。对于一线城市来说,后续增加供应的迫切程度将加大,否则供应不足容易加快房价上涨的节奏。

尤其是,春节之后,北上广深等一线城市楼市再度火爆,各地“日光盘”频现,甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮,出现“恐慌性”购房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二线城市,楼市也开始回温,春节之后亦现“日光盘”行情。

在广州,此前开盘即“时光”的万科山景城,节后迫不及待地加推,开盘半小时就被抢光。位于万博商务区内的大型综合体项目奥园国际中心,蓄客半年之久,27日迎来公寓的首次开盘,截至当天中午,去化已近9成。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,历经多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述核心城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

相比之下,三线城市1月份新增供应量为350万平方米,而新增成交量为292万平方米,新增供应量略大于新增成交量,这导致库存出现小幅上升。总体上看,三线城市的去库存任务依然需要加快完成。

张宏伟分析,尽管当前少数热点城市出现“日光盘”,但楼市整体上仍然面临去库存的压力。对于仍然有较大去库存压力的城市尤其是三四线城市而言,仍然要坚持“以价换量”去库存。

核心城市上涨压力大

在衡量去化速度的存销比方面,2016年1月份,50个城市新建商品住宅存销比为12.4,这也意味着市场需要用12.4个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比2015年12月份12.2个月扩大了0.2个月。

尽管如此,从历史数据看,目前该存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位,这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊,也意味着后续房价将继续上涨。

这50个城市中,一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言,一线城市的去化速度有所加快,而二三线城市的去化速度有所放缓。

严跃进分析,一线城市已连续13个月存销比数值低于12,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时,新房市场的去库存周期较小,相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似,其存销比连续七个月低于14个月,房价上涨幅度相对也较大。相比来看,三线城市的存销比较高,去库存压力相对较大。

从50个城市的具体数值看,北海的存销比数值最高,为32个月。另外,类似淮南、烟台的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市,且去库存周期都超过了两年的水平。相比而言,苏州、南京、合肥、南昌和郑州的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显。

具体数值看,存销比大于14个月的城市包括北海(32)、淮南(27)、烟台(26)、呼和浩特(24)、乌鲁木齐(23)、茂名(21)、海口(21)、三亚(20)、济宁(19)、荆门(18)、西安(18)、长沙(18)、兰州(18)、常州(18)、大连(18)、西宁(18)、沈阳(18)、银川(17)、无锡(17)、贵阳(17)、哈尔滨(17)、温州(15)、成都(15)、天津(15)、马鞍山(15)和长春(15)。总体上看,此类城市去库存周期较长,房价容易下跌。

而存销比小于14个月的城市包括重庆(14)、南宁(13)、九江(13)、石家庄(13)、昆明(13)、青岛(13)、宁波(13)、太原(12)、福州(12)、南通(12)、杭州(10)、广州(10)、北京(10)、厦门(10)、珠海(9)、武汉(8)、济南(8)、深圳(7)、上海(7)、郑州(7)、南昌(7)、合肥(4)、南京(4)和苏州(4)。

严跃进说,对于一些重点城市而言,目前几个月库存量在持续萎缩,去库存周期也远远低于12个月的水平,此类城市后续房价上涨的幅度或加大。对于后续的重心或不在去库存方面,而在于增加供应。

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