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楼市这些年都经历了什么?

2017-08-13 07:52:00 羊城晚报 分享
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  文/羊城晚报记者 梁栋贤

  如果形容烂尾房地产项目是“咸鱼翻身”的话,那住宅绝对是其中的“龙趸”,因为住宅往往是最受买家欢迎的。

  区域利好,起死回生

  最近,广州楼市中不时会出现一些售价明显低于同地段一手楼的产品。像南沙金洲板块某盘,单价仅“1万字头”,旁边素质差不多的楼盘,售价已经稳稳站在了2万元/平方米以上。

  据了解,该项目的地块在1999年前后批出,当时的南沙尚未设区,没有高速公路,交通不方便,从番禺到金洲要一个小时以上;也没有多少外来者,当地居民自己家里就建有面积不小的房子,并不需要另外购置商品房,所以当时南沙大多数房地产项目的销售都很一般。

  2005年南沙独立设区后,当地的房地产市场虽然有起色,但市场也没有好到足以让大批烂尾房地产项目重生。直到2015年广东自贸区成立后,南沙楼市才获得了迅猛的发展,也是在此时,一大批烂尾项目得以起死回生。

  同样,在2004年8月31日广州全面开始土地招拍挂政策之前,番禺、花都、从化、增城也曾大量批出房地产项目。地段比较好的,如同当年华南板块多个项目,可谓红极一时,但也有部分位置不好,或者开发商资金实力一般的项目,最终变成了烂尾楼。

  即使在中心城区,也有不少烂尾项目。在2003年之前,广州楼市并不算特别景气,一批实力较弱的项目因此烂尾。

  楼价上涨,房企看好

  近几年,广州楼市向好,过去那些资不抵债的烂尾项目随着楼价、地价的上涨变成了香饽饽。而且,住宅不像商铺那样容易受到电商冲击,也不像公寓那样受到入户的限制,因此很受欢迎。

  在上周举办的2017年中期业绩发布会上,时代地产董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄就明确表示,并购将是该公司重要的项目来源之一。

  实际上,像万科这样的“大鳄”也很乐意接手优质的烂尾项目。虽然手续较为麻烦,但目前已有越来越多的开发商表示出对并购烂尾项目的兴趣,这些“咸鱼”经过时间沉淀后,散发出让人难以抗拒的香醇。

  “龙趸”也需巧手加工

  虽然烂尾住宅项目如同“龙趸”,不过,如果不经巧手,也很难散发出龙趸本身鲜美的特质。

  越秀区某单体项目原来的用地性质是住宅,但当年办公楼的出租回报率更高,开发商将其建为办公楼出租,后来办公楼的出租回报率下降,开发商又准备将已经建成多年的写字楼改成住宅出售。但这栋建筑并非拆除重建,原有的写字楼采光面少,也没有独立的卫生间、厨房,如此“硬改”的结果是每套单位都有不规则的空间。

  “真的很不宜居,如果不是看在户型小、总价不高、又是名校学区房的份上,我真的不会考虑买这里。”有买家看完产品后说。即使有学区房的绝招,但该项目去年改造亮相,如今仍迟迟未能开盘,在行家看来,这很有可能是项目本身的“先天不足”所致。

  产品结构不好,是类似项目的常见硬伤。即使未建成或封顶,但很多烂尾项目当年都已经挖好了基础,不少项目还建了几层框架,因此要改动设计并不容易。毕竟这么多年过去,购房者的居住需求已经发生了很大的改变,其产品设计可能已经不合时宜。

  以某知名房企在南沙接手的一个烂尾项目为例,其接手后于去年年初推出的首批产品是原来已经建好基础的产品,90多平方米的单元只能做两房,当时的售价为9000元/平方米,今年年初推出的新品是重新设计的住宅,80平方米出头的单元设计成小三房,楼价超过了2万元/平方米。

  除了产品设计的问题,烂尾项目还有可能存在手续不齐全等问题。有的项目当年债务缠身,各种用地手续并未齐备;有的后来虽然补办了各种手续,也拿到了预售证,不过由于设计方面的缺陷,也可能存在难以验收交楼的问题。像前年改头换面重新面市的南沙某楼盘,原本预计去年年底交楼,如今楼宇已经落成,但始终未能通过验收,至今仍未交楼。

  烂尾住宅项目翻身虽然是大概率事件,不过,对不少开发商而言,仍是没有“金刚钻别揽瓷器活”。

责编:田刚