长租房热度居高不退 有望撬动万亿级市场

2018-07-05 06:06 工人日报

  窥一窥长租房的“生命线”

  “家电齐全,拎包入住,租期稳定,干净温馨。我的要求,这里恰好都能满足。”一个月前,王乐乐离开校园生活,入住郑州市一家青年公寓,迈向了自己人生中的第一个工作岗位。

  像王乐乐一样,长租房正在成为越来越多租房客的新选择。在一些大中城市,流动人口不断涌入,加之服务理念创新、国家政策红利不断释放,长租房市场一路看涨,多方资本进入,更使长租房热度居高不退。

  传统租房模式“不得不变”

  眼下,正是一年一度的毕业季,同时也是租房旺季。2018年,全国高校毕业生人数达到820万人。链家地产发布的白皮书显示,2017年全国租房需求大幅增加,一线城市增长量均在30%以上,新一线城市租房需求增长比例更加明显。

  一边是庞大的刚需市场,一边却是“难、贵、乱”的传统租房秩序,深受“房屋质量差”“服务欠缺”“收费混乱”诸多问题困扰。

  “工资太少,房租太贵,曾经梦想的诗与远方,中间却隔着一道厚厚的墙——租房!”一位网名为“@天真孩子”的大三实习生说。

  “当初不想出高额的中介费,房子是找二房东租的,住进去后,各种状况就没断过。找房子简直比找工作还难。”网友“@花开一夏”说。

  对不少年轻人而言,租房是个“斗智斗勇”的活儿:黑中介不靠谱,找房源麻烦,假房东越来越多,维修拖延,租金随意上涨,各种理由拒退押金……有人说,租房“套路深似海”。

  “短时间内买房不现实,我们很渴望有个安定的住处。”工作两年的李力告诉记者,他两年之内搬了5次家,多是房东突然中断合同或居住环境太差、没有任何服务。

  58同城房产数据显示,2017年,全国租户31~35岁占30%,25~30岁占33%,18~24岁占37%,整租一套占62%,一居室占40%。租房者多为年轻群体,且由于时代发展,他们对租房的生活质量要求越来越高。

  而在此背景下,一股清风已吹入乱象丛生的房屋租赁市场:通过中介门店租房的比例大幅缩减,而以专业租赁运营机构、互联网租房平台为代表的新租房模式占比迅猛增长,“长租房”应势而出。

  记者了解到,市场上长租房供给有分散式和集中式两种模式。前者是投资方整合零散房源,并对房屋进行装修管理,再对外招租;后者是投资方自行开发,或长期租赁整栋或集中连片的房源,并提供配套娱乐、社交场所等附加服务。

  值得注意的是,虽然多个大城市已上线国有租赁平台,但由于房源体量不大,尚未成为租房一族的主流选择。但国有租赁房源品质有保障、租期长等特点,仍可以对建立稳定的长租房市场起到示范作用。

  租房也能培养出客户黏性

  住在郑州悦如青年公寓的26岁租户李莹莹表示:“我选择这里,主要是看中了它宽敞的空间和独具特色的设计格调,即使多花点钱,我也觉得很值。”

  而她的邻居马卫东直言,自己工作压力大,不愿意在生活琐事上浪费精力,悦如智能门锁、掌上管家、一键式维修等设施和管理制度,让他十分省心。

  对很多年轻人来说,长租房不仅仅是为了生计,更是一种体面的生活方式。

  和过去仅提供房源不同,包括悦如、自如、魔方等在内的租房平台开始扮演起“托管”角色,将房屋重新装修、精细管理。这也使得长租公寓具有配套设施齐全,有保洁、健身功能,标准化品质较高,房子统一管理,收费透明等优点。除此之外,社区生态也是长租房的一大卖点。

  长租公寓主要面对青年群体,其特征为强调个性。因此,差异化和精细化将是未来运营住房租赁项目的核心竞争力所在,通过满足特定细分群体的特定需求来增强客户黏性,从而获得更高的租金溢价。

  为了迎合城市青年人的消费理念,很多长租公寓都将公共区域融入咖啡厅、书吧、唱吧、健身器材等设施,还定期举办丰富多彩的社交活动,打造有情怀、有温度的“社群文化”。在此基础上,白领公寓、主题公寓、特色房屋等也逐渐产生。

  有租客评价说,这些公寓充满文艺气息和活力的生活,感觉大概就是中国版的《老友记》。

  山东省宏观经济研究院院长刘冰认为,起源于欧洲、日本的青年公寓,在中国市场有着非常现实的存在意义。“城市里独居青年越来越多,租房人群年轻化趋势明显。在解决住的问题后,满足甚至引领精神需求是产业升级的重要方向。”

  但也有租房者表示,相对于传统租房方式选择面广、有降价空间,长租房不同地段装修层次不一,房源位置有局限,最重要的是,长租房价格普遍比市场价高出20%。

  与此同时,租客评价、出租率和同业竞争是当前房屋租赁市场面临的主要难题。毕业季、离职季、地段、房间户型朝向,都会对出租率产生影响。

  “在这些大城市,适合做租赁住房的项目并不多。”万科租赁住房事业部的投资总监陈跃华认为,租赁住房择址比酒店更苛刻。考虑到租客长期居住的舒适性、安全性和租金承受力,能改造成长租公寓的建筑有以下硬性条件:每个房间必须有窗,有一定改造空间,租金价格不能太贵,手续正规,消防合格。

  群雄逐鹿“蓝海”新业态频出

  长租房“蓝海”广阔,国家“租购并举”“租购同权”房地产长效机制的确立,更让长租公寓站上了“台风口”。有数据显示,整装长租模式有望撬动万亿级市场。

  多方资本开始进入,除了各大房地产企业,不少中介公司、互联网、金融企业以及连锁酒店等都开拓了长短期租房业务。

  58安居客房产研究院监测显示,截至今年3月,全国范围内长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾200万间,主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市以及天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门等11个已经确定建设的国家中心城市。这些城市也因为吸引大量的流动人口,直接导致了我国住房租赁的增量市场集中于这些区域。

  据测算,到2020年,中国自有存量住宅将达到2.5亿套,房屋资产管理价值在200万亿左右。

  “短期内大量资本涌入,可能会导致恶性竞争,带动用地成本、拿房成本抬升,部分企业扩张过快致使品质失控、服务跟不上等问题,需要未雨绸缪。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  但有专家对长租房企业的高质量发展充满信心。“经历盘活存量房、市场规模化两个阶段之后,产品精细化将促进运营和投资主体的专业化。”

  记者在采访中了解到,不少企业负责人都对长租房行业“投入巨大、服务链条长、回收周期长”的特征有所担忧。对此,有专家建议,住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式可以为开发商和长租公寓经营提供退出机制,解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。

  当然,长租房企业也有其他的新选择。

  “现在悦如公寓从包租运营商转为管理服务商,实现轻资产公寓管理,从卖产品和服务,到卖服务和解决方案。”悦如公寓CEO王银伟表示,业务模式的转变,意味着利润模式也将由传统的包住差价、无法资本化的现实利润转变为新型的运营价值收入、可资本化的长期价值,实现房东和租客两大资源的整合,整合出一条全新的产业生态链。

  目前,在市场动力下,长租房产业在信用、支付、安全、数据等方面的短板正加快补足。围绕“租”字,市场空间越来越大,融资渠道也逐渐打通,租赁住宅用地额供给加大。市场规模化后,长租房行业将演变成为包括资本、品牌、服务、商业模式等在内的全方位竞争。

  余嘉熙

责编:贺超
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