多家房企发布2015年盈利预警 亏损房企深耕二三线城市

2016-02-28 08:57:00 21世纪经济报道 分享
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  多家房企发布盈利预警 公司债再融资爆发

   导读

   伴随着上市房企陆续公布2015年财务报表预告,楼市的城市分化态势在房地产企业上逐渐呈现。在一二线城市火热,三四线城市遇冷的行情里,房企盈利状况出现分化,与此同时,国内融资环境的宽松让房企融资步伐加快,但风险也在积聚。

   本报记者 张晓玲 实习记者 周智宇 广州、深圳报道

   伴随着上市房企陆续公布2015年财务报表预告,楼市的城市分化态势在房地产企业上逐渐呈现。

   2月24日晚,雅居乐地产控股有限公司(3383.HK,以下简称“雅居乐”)披露盈利警告,预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%,核心净利润将有可能下降约40%。

   过往,雅居乐并未发布过此类警告。此前,另一家房企保利置业也发布了盈利预警。

   另据路透社2月25日报道,雅居乐正筹措一笔33.15港元(4.30亿美元)的三年期贷款,资金用于再融资及运营资本。

   在一二线城市火热,三四线城市遇冷的行情里,房企盈利状况出现分化,与此同时,国内融资环境的宽松让房企融资步伐加快,但风险也在积聚。

  亏损房企多布局一线外城市

   出现亏损的房企大部分都深耕二三线城市。

   据雅居乐公告显示,公司出现亏损的原因主要有两个:平均售价较以往低,使毛利率下跌;2015年下半年人民币贬值导致汇兑损失。

   雅居乐方面表示,公司收入几乎全部为人民币,而相当部分的借贷为美元及港币。截至2015年12月31日,预计净汇兑损失已达到11亿元。

   据其此前公告估算,去年雅居乐全年累计预售金额为442.3亿元,累计预售建筑面积507万平方米,平均预售价8725元/平方米。其2014年的全年均价为9625元/平方米,而2013年全年均价为11577元/平方米。

   根据雅居乐报告整理,除广州、南京等一线城市和热点二线城市外,公司主要土地储备分布于中山、惠州等三四线城市,在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市亦有大量土储。

   业内人士认为,去年销售均价大幅下滑,表明雅居乐采取了降价跑量策略。

   雅居乐的业绩下滑不是个例。2月22日,保利置业也发布了盈利警告。公告显示,公司初步评估管理账目及现有资料,截至去年年底,公司拥有人应占溢利录得亏损,具体数据将于2016年3月底公布。

   保利置业表示,亏损原因包括收入减少及销售毛利率下跌造成销售毛利减少;发展中物业及持作出售物业的减值亏损;人民币录得净汇兑亏损;投资物业重估收益减少;及财务费用增加等。

   预计首亏额度最高的中华企业,预计亏损24-25亿元。

   中华企业公告显示,公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷,加上部分项目产品的市场契合度不理想,项目销售面临相当大的压力,采取了调整销售价格等措施,导致发生计提减值准备,增加业绩亏损预测数额。

   2月23日,新世界中国公布截至去年12月31日的中期经营数据,在业绩期内,公司物业销售应占经营溢利为8.19亿港元,较去年同期下跌38.2%。

   截至目前,已经披露2015年业绩的房地产行业沪深上市公司有5家,业绩均为增长;其他披露业绩预告的89家房地产公司中,24家亏损,另有21家预降,44家预增,净利润最大降幅同比下降达6138.19%。其中,扭亏为盈的有12家,由盈转亏则多达21家。

   中原地产的统计数据同样不乐观。加上香港上市房企,截至2月4日,有78家上市房企公布2015年业绩预告。这些企业中,业绩预告为预盈的有38家,占比48.7%,另有15家企业预期亏损,25家企业预期利润减少。

   中原地产首席分析师张大伟表示,虽然2015年房地产是复苏的一年,但对于房企来说,利润率降低成为普遍性现象,部分房企甚至在持续亏损。

   他认为,从全国房地产市场看,一二线市场升温,库存降低,但很多三四线城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然有风险。

  中小房企面临融资风险

   利润下降让房企的资金流动性下降,不得不寻求更多资金。

   据路透社消息,雅居乐筹措的33.15港元(4.30亿美元)三年期贷款,主要用于再融资及运营资本。该笔贷款将自签约后第21个月起分四次不等额偿还,第21个月时偿还本金10%,另外三次将自第24个月起每半年偿还一次,每次偿还本金的30%。

   克而瑞研究中心数据显示,1月份海外融资额与上月大体持平,融资总量为268亿,其中绿城、新城、旭辉纷纷选择了美元银行贷款的方式来实现新债对旧债的置换。

   但总体上,海外融资空间在收窄。受到2014年年末佳兆业债务违约事件影响,国内房企的国际信用评级降低,境外“找钱”难度在不断增加;同时美元升值和人民币贬值意味着境外融资成本上升,海外借债将付出更为高昂的代价。

   而国内信贷环境的持续宽松,使更多房企融资偏好于国内。多家研究机构表示,至少在上半年,信贷依旧保持宽松状态。从2015年1月至2016年1月,克而瑞监测的108家房企公司债的发行规模为134笔,融资总量已达3270.8亿。

   另据克而瑞监测,2016年1月108家房企已完成的公司债发行量就已达到675.7亿元,较2015年12月环比上升78.5%。

   克而瑞研究员沈晓玲、俞倩倩认为,房企更倾向于以利率较低的公司债逐步置换成本较高的海外债。

   通过加权平均法初步估算,这些企业月度的融资成本可以看出基本维持在5%左右。2016年1月更是有了明显降低,低至4.47%,从目前发债情况看,融资成本呈下降走势。

   这种情况在2月份继续上演。2月以来,部分房企公布了2016年的公司债发行计划,例如世茂房地产拟发行200亿境内公司债券用于补充营运资金;金科股份拟非公开发行100亿元7年期公司债券。

   尽管发债热潮将持续,但房企发债状况也明显分化。

   受相关细则限制,发行人累计发行的公司债余额不超过最近一期净资产值(含少数股东权益)的40%,这使得大型房企能够拿到比中小房企更大的额度。

   例如,31亿元的债权额度已逼近花样年的上限,而恒大目前发债规模已达400亿元。对于部分中小房企而言,不得不谋求新的融资方式。

   而利率方面,部分房企凭借良好的声誉以及较强综合实力,在发行规模和发行成本方面均显示出优势,以房企普遍发行的五年期公司债为例,有国资背景的保利地产在2016年1月一笔25亿元债务发行利率仅为2.95%,而阳光100的10亿元公司债融资成本却高达7.95%。

   此外,借债持续增加,考验房企运营能力。随着房地产行业进入“白银时代”,房企利润空间逐渐收窄,提前布局一线城市和热门二线城市的房企凭借市场火热,交易量得到保证,而布局其它城市的房企依旧面临交易困境。

   在这样的背景下,克而瑞认为,中小房企借债增加如同一把双刃剑,究竟是通过再融资获得更多资金,以创造更大收益,还是债台高筑面临信用危机,将成为这些房企的考验。

责编:贺超