监管提示购房者“防诱导” 贷款中介口风趋紧但仍表示“可操作”

本报记者 刘 萌 孟 珂

尽管监管严控,部分信贷资金还是在“经营贷”“消费贷”的掩护下违规流入房地产市场。

近期,多个打着银行下属贷款机构旗号,实为贷款中介公司的客服人员,通过电话等方式推销贷款产品引起《证券日报》记者的注意,记者就此展开调查。

地方银保监局发布风险提示

广东银保监局日前发布关于防范“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款的风险提示称,近期,广东银保监局接到群众举报,一些“贷款中介”冒用银行名义,通过短信、电话等方式,以 “利率低”“时限长”“放款快”等理由诱导购房者,推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取的资金,让贷款“曲线”流入楼市,并从中谋取高额中介服务费用,甚至非法套取和不当使用个人信息等,侵害了消费者合法权益。

据悉,在已发现的违规行为中,有部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影,涉嫌违规的操作方式包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

58安居客房产研究院分院院长张波对《证券日报》记者表示,部分所谓“贷款中介”,提供的其实是违法违规服务,通过虚假材料让购房者违规套取贷款,甚至有些中介还打着“零首付”的幌子来吸引购房人。同时,部分金融机构则存在审核不严的情况,导致不法“贷款中介”拥有生存土壤。

“‘贷款中介’诱导购房者违规套取贷款这种现象已经出现很久,也由此引发了不少纠纷,令一些购房人悔不当初。这类事件的发生往往离不开银行和中介的配合,利用银行对中小企业等群体的特殊优惠贷款政策,使用经营贷、消费贷与按揭贷款之间的利息差额诱使购房人铤而走险,而中介机构趁机从中赚取不法利益。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受《证券日报》记者采访时如是说。

王玉臣举例称,经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是支持中小企业经营的普惠性贷款,更是被明令禁止流入楼市的。而现实生活中,经营贷流入楼市并不少见。尤其是当经营贷利息低于按揭贷款的时候,在一些中介机构的诱导下,部分购房者利用新设公司或者购买的公司骗取经营贷,用于支付首付款或者多方筹集资金付全款,然后再用房屋抵押贷款偿还之前的过桥借贷。

广东银保监局提醒,要选择银行业金融机构和正规渠道获取金融服务,警惕“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款。

“贷款中介”密集电话推销

“您好,我们是**银行下属贷款机构,查询到您最近申请了一笔信用贷款,请问还有资金需求吗?利率低至**的贷款考不考虑?”

据《证券日报》记者了解,这类打着银行旗号的推销方式是贷款中介公司的统一话术。此类公司会根据客户需求出具贷款方案,批贷后则收取贷款金额1%-5%不等的服务费。

事实上,针对个人信贷资金违规流入房地产市场的现象,记者曾暗访过多家贷款中介公司。彼时,多个公司可提供“一条龙”服务。比如,没有公司,贷款中介帮助注册;有公司没流水,贷款中介帮助找合作公司,添加流水、上下游合同以及缴税等;有正规公司,名下没有可抵押的房产,贷款中介可帮助垫资,待购房手续完成后再协助办理经营贷;没有公司、没有房产,但是有五险一金,贷款中介可以帮助办理多个消费贷来凑资金。

《证券日报》记者日前以需要资金周转为由咨询了几家贷款中介公司。受监管严查等原因影响,部分贷款中介的“口风”有所收紧。某贷款咨询服务公司的工作人员表示:“经营贷肯定是应该面向经营,贷款年利率是3.65%。现在查得这么严,我什么都不方便说,您需要的话来我们公司见面详谈。”

当记者明确表示资金周转是用于买房时,上述工作人员表示:“您来我们公司吧,我也怕是暗访。”该人员告诉记者,其所在公司收取的服务费为贷款金额的2%,根据贷款的难易程度有一定的浮动空间。关于“难易程度”的解释,该人员称:“像您这样贷款不是用于经营的就叫有难度。”

在另一家贷款中介公司,工作人员告诉《证券日报》记者,他们提供的经营贷年化利率为3.85%左右,贷款年限一般5年-10年,最长不超过20年,还款方式选择等额本息和先息后本都可以,贷款金额100万元以上要有实际的公司。

不过,当记者表示名下的公司没有流水也没有经营业务时,这位工作人员表示:“公司可以包装,我们找合作公司添加股东、流水、上下游合同等手续,一周就可以操作完成,收费大概是8000元左右。此外,还有贷款金额1%的资料费,3000元的公证费以及几百元的下户费。”

而对于记者询问“是否可以购房”以及“是否有风险”等问题,上述工作人员表示:“没有任何问题,都是正规手续,银行过审的,已经做了很多年。”

针对部分贷款者为何选择接受“推销”,《证券日报》记者采访了几位购房者。家住朝阳区的王先生告诉记者,经营贷的年利率在4%以下,而目前按揭贷款的年利率普遍是5%-6%,对于动辄几百万元、甚至上千万元的资金需求来说,利率不同导致的利息差距不是个小数目。

家住海淀的杜女士告诉记者,她最近在看学区房,对于比较火的学区或者户型,如果是全款支付会比较有竞争力,而且相对好谈价格,这时候办理经营贷能多一个选择。

那么购房者这么做将面临哪些风险?张波告诉记者,贷款合同中都会明确相应资金的使用范围,并且会明确不得将资金用于购房和股票市场。一旦被查实就会要求提前还贷,并承担相应的法律后果。对于购房者来说,接受这类“推销”这无疑是个“不定时炸弹”,而中介机构虽然也会被追责,但真正受到较大损失的可能还是购房者。

银行对房贷审核趋严

为何消费贷、经营贷会流入楼市?这会给房地产市场带来哪些影响?张波表示,房地产贷款占整体贷款的比例高,对于金融系统风险的影响非常明显,而消费贷和经营贷等非房地产贷款如果持续流入楼市,会导致实际贷款资金大比例流入到房地产领域。一方面不利于房地产调控,让部分调控手段失效;另一方面也不利于经济有序发展,尤其是实体经济的发展。

王玉臣表示,不少购房者选择消费贷、经营贷购房,纯属投机行为,无形中扰乱了房地产市场的供求关系。对于金融市场而言,也扰乱了金融管理,经营贷的设立是为了扶持中小企业的发展,若消费贷、经营贷违规使用时有发生,可能会侵犯到其他真正需要贷款资源的中小企业。

“今年一季度,针对房贷的‘两条红线’出台,热点城市房贷发放的审核力度加强,在规范房贷发放流程的同时,从金融侧对市场形成有效调控,在此基础上,预计房地产贷款会保持一定的低增速水平,以促进市场稳定健康发展。”张波说。

据记者了解,目前多地对于经营贷、消费贷违规流入房地产的检查工作正在有序推进,对于银行自查发现的问题,监管部门已要求限期整改,银行内部也采取了更为严格的审核标准,防范违规使用资金的现象。

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