土拍规则适度松绑 深圳11宗宅地吸金368亿

证券时报记者 吴家明

无论如何,深圳土拍依旧非常热闹。

11月25日,深圳市本年度第三轮土拍共计11宗居住用地集中成功出让,总土地面积约38.07公顷,成交地价总额368.37亿元。其中,4宗用地现场竞价后转入摇号环节确定竞得人。

“这次土拍比上一次热闹多了。”在此次土拍现场,一位房企投拓部人士对记者讲出这番话。此次深圳土拍吸引超过20家房企参与,首次现场摇号更是让现场气氛热闹非凡。

“价钱出了, 剩下的交给命运”

在土拍正式开始之前,深圳土地房产交易中心内大屏幕就显示7宗土地以底价成交,其中深圳地铁拿下包括蛇口、大运、松岗、光明、坪山的5宗地。深圳深港科技创新合作区发展有限公司拿下福田区的出售型人才住房用地,鸿荣源拿下宝安新安A004-0175宗地,位于前海的T201-0168、龙岗G02315-0026、光明新湖A641-0030和A606-0258宗地进入现场竞价后转入摇号环节确定竞得人。

位于前海的宗地竞争激烈,最终由深圳市盐田人才安居有限公司和深业南方地产(集团)有限公司联合体以86.65亿元摇号竞得。当摇号结果出来时,房企工作人员振臂欢呼。值得注意的是,该宗地项目建成后,普通商品住房最高毛坯均价为每平方米92000元,出售型人才住房售价(不含室内装修价格)平均售价为每平方米55200元。而在今年第二轮集中供应的居住用地中,也有一块位于前海的地块,建成的普通商品房毛坯均价从此前的每平方米9.9万元调整到9.2万元。

位于龙岗的G02315-0026宗地,住宅部分建设出售型人才住房,吸引了14家房企参拍,而且参与的房企举牌非常积极,瞬间就进入了摇号阶段,最终由深圳市星广源房地产开发有限公司夺得。光明的两块用地被深圳市物业发展(集团)股份有限公司和深圳市科之谷投资有限公司夺得。

现场一位民企投拓人士表示,这次进入竞拍环节的4宗地块,利润率都比前两次供地高出不少,而且总价低的地块更受欢迎。“前海地块对于我们这些民企来说也是能看看。”更有现场参与竞拍的人士笑说,“价钱出了,剩下的交给命运。”

对比今年第二轮集中供应的22宗居住用地,第三轮居住用地集中供地无论在地块数量还是在建面上都减少了不少。具体来看,此轮居住用地出让大部分沿用了在今年第二轮宅地集中出让中首次采用的“三限双竞+摇号”模式,地块最高溢价率仍控制在15%以内。而与第二轮集中供地相比,深圳第三轮集中供地的重大变化在于将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为“可售公共住房”,这在市场人士看来,是土拍规则适度松绑以保障房企适度利润空间的信号。

各地第三轮集中供地 相应放宽土拍政策

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此次参拍的房企超过20家,大部分总部位于深圳,央企国企占比近八成,但也有深耕深圳的民企。目前楼市下行,甚至出现一些悲观情绪,各地第二轮集中供地已出现流拍。对于深圳来说,需要央企国企、本地深耕民企来拿地,给市场传达积极的信号。总而言之,深圳第三轮集中供地并没有出现其他城市大幅度降低拿地门槛,甚至突破刚刚建立起来的长效机制的现象。一方面,说明深圳土地价值被各方认可;另一方面,深圳要在长效机制的坚守上做出表率,不能因为一时的回落就向旧模式妥协,给市场传达托底房价和依赖地产的信号。另外,有所为有所不为,坚守的原则下也做了适当修订,实现稳定地产市场目的。

据不完全统计,截至目前,北京、杭州、上海、深圳等超过16个城市公布第三轮集中供地信息。由于第二轮集中供地大多数城市土拍条件限制严格,房企参与积极性不高,导致地块流拍率居高不下,底价成交成为常态。因此,第三轮集中供地诸多城市都相应放宽土拍政策,部分城市还加大优质地块的供应。整体而言,第三轮集中供地已经从出让细则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整。

以广州为例,与今年前两轮集中供地相比,广州第三轮集中供地无论是数量还是金额,都有所下降。其中,第一批次集中供地包含48宗地块,挂牌总价901亿元;第二批次集中供地包含48宗地块,挂牌总价1124亿元。值得注意的是,在此次第三轮集中供地中,南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求。而在杭州,第三轮集中出让地块近日正式挂牌,其中过半数为主城区优质地块,而且多个板块的“限价”上调,取消“竞品质”,改为“定品质”,即由政府规定品质要求,房企承诺按要求建设,现房销售试水举措也消失。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此前土地拍卖市场降温,在很大程度上与土地交易市场面临的各类压力有关。一是各类土地交易受到的约束越来越多;二是房地产企业普遍资金吃紧,不管是融资渠道还是销售资金的回笼都略显不畅,压制了房企参与土拍的热情。

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