日媒：海外投资者炒日本地产台湾人来势凶猛

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<article><section data-type="rtext">参考消息网3月19日报道外媒称，据房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。据日本《朝日新闻》3月19日报道，3月18日发布的2015年公示地价，相对于日本3大都市圈（指首都圈、大阪周边、名古屋周边）和地方中心城市地价的上升，地方产业低迷地区的地价却在持续下跌。
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 在低利率、股价上涨及日元贬值的背景下，国内外资金都集中于投资中心城市土地而导致地价上涨。但对于普通老百姓来说，拥有自己的住房却变得愈加可望而不可及。在大阪道顿堀的商业大楼“中座食倒大楼”前，身着红白相间服装的“食倒太郎”在门前迎客。这座可称为难波（大阪地名）象征的建筑，在2月被投资基金尊尚集团国际控股有限公司收购。出资收购是台湾的投资家。董事小野耕司表示，“很多因制造业等取得成功的台湾企业家都表示，希望购买地产”。据说，他们还计划以大阪、福冈、札幌为中心购置地产。东京站前黄金地段的高层办公大楼“Pacific Century Place 丸之内”，于2014年10月被新加坡政府的投资基金以1700亿日元（约合人民币87.3亿元）收购。此外，2015年1月，中国政府的投资基金也以1400亿日元（约合人民币71.9亿元），收购了以婚宴场所闻名的东京“目黑雅叙园”。这比半年前，森信托投资公司买下该地的价格高出了100亿日元（约合人民币5.1亿元）。据房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。此外，国内某投资基金负责人称，“趁着日元贬值的时机，有些海外投资者给出的价格甚至是从前的1.5至2倍”。其中，来势凶猛的是来自台湾的投资者。据说，因台湾当局加强土地交易征税，投资者提高了对日本房地产的关注。日本的银行于2014年4月，在台北市内举行了面向富裕阶层的投资咨询会，约有60名投资者参加。会上，大家纷纷提出“高级住宅区在那里？”、“哪些地区人口增加？”等问题。负责说明的银行负责人称，“包括日元贬值的影响，跟台北、新加坡比起来，东京的地价变得相对较低”。【延伸阅读】看国外“环首都”房价：日本提前规划抑制房价○ 国际先驱导报记者 许缘 发自东京以东京为中心的日本首都圈在建设过程中，在一开始就提前预判，以产业分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房价集中上涨。虽然在上世纪80年代因综合原因不可避免地产生了巨大房地产泡沫，但在政府及时有效的控制下，房价非正常飙升得到了抑制。首先，分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，从而控制房价集中上涨。在东京都市内，由于新宿、池袋等次中心地区的建设，东京都原有核心城区的人口和住房压力得到分散，避免了房价集中上涨。而在东京城市圈内，政府对横滨、川崎、八王子等15个卫星城进行了不同的城市功能规划，各个卫星城因具备一定独立的产业和经济基础而避免人口过度集中，当地民众可以就近择业和定居，并不会特别向往核心或次核心城市，有效缓解因人口集聚而产生的房价地价压力。其次，便捷的交通分散了人们的居住地，从而间接对特定地区房价产生抑制作用。目前，东京都市圈内拥有近万公里的轨道交通，其中郊区铁路2000多公里。与此同时，在各条铁路沿线站点，大量的停车场建设保证了人们出行的便利。现在，东京平均轨道交通网密度达到约每平方公里300米，在东京都内的23区更达到每平方公里1010米。便捷的交通让民众对居住地的选择不再单一，大量工薪族在交通保障下有积极性购买远郊有升值潜力的廉价房，间接对核心、次核心城市房价起到抑制作用。最后，在面对房地产泡沫时，政府及时有效的管控措施尤为重要。20世纪80年代中后期，日本房价在日元大幅度升值和政府宽松货币政策刺激下大幅上涨。短短几年内，东京地价市值上涨至相当于整个美国的地价，房地产泡沫到了一触即破的危险境地。在这种背景下，日本大藏省（该省主管财政、金融和税收，至2000年取消）于1990年3月27日发布“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对房地产融资进行限制。这一被称为日本房地产泡沫破灭“引火擎”的管制措施对抑制房价上涨产生了显著效果。自此以后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。1991年以后，日本三大都市圈的地价开始明显下降，目前日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。（2014-04-14 11:41:01）【延伸阅读】报告称日本新房价格相当于国民平均年收入6倍中新网5月10日电 据日本新华侨报网10日报道，日本不动产研究机构近日公布了2011年全国新建商品房与国民年收入的平均倍率。报告称，日本90平方米的新建商品房价格相当于国民平均年收入的6倍左右，东京地区新建商品房每平方米价格折合成人民币为3.3万元。日本《住宅新报》消息，5月8日，东京不动产研究所发表了一份名为《全国2011年各地新房与二手房的年收入倍率》的报告，该报告称，日本90平方米的新建商品房价格相当于国民平均年收入的6.27倍，比2010年增加了0.26个百分点。据报道，该研究所是将全国各都、道、府、县新建商品房价格与当地居民年收入相除后，得出了年收入倍率这一指标。数值低就表示买房容易，数值高就表示买房困难。2011年，90平方米的新建商品房年收入倍率全国平均为6.27倍，比2010年的6.01倍增加了0.26个百分点。除去灾区在内的8个县以外，全国新建商品房平均价格为2738万日元(约191.66万元人民币)，同比上升了99万日元。此外，2011年居民平均年收入为437万日元，同比下降了2万日元，这也是倍率上升的原因之一。从地区分布来看，东京地区新建商品房的平均价格为4293万日元(每平方米约为3.3万元人民币)，同比下降1.9%。关西地区新建商品房平均价格为3501万日元，同比上升了3.6%。（2012-05-10 17:22:01）【延伸阅读】日本执政党定税改方案 长辈为后人买房免税延期中新网12月30日电 据日本放送协会(NHK)29日报道，日本执政联盟自民党和公明党日前分别召开税制调查会会议，基本敲定了2015年度的税制改革方案。关于长辈为子女或孙辈购房等提供资金援助时征收的赠与税，会议决定将赠与税的免税期限延长至2020年6月，并在从2016年10月起的1年时间里，将免税对象上限提高到3000万日元，以此促进家庭收入向年轻一代转移，活跃经济。关于外界普遍关注的法人税实际税率的下调幅度，会议决定把2015年度的下调幅度定在2.51%；并争取使2015年度和2016年度两年的合计下调幅度超过3.29%。另外，关于汽车征税方面，会议决定从2015年开春以后将“环保车减税”措施延长两年。车主购买符合一定油耗标准的汽车时，汽车购置税、以及进行车检时需缴纳的汽车重量税可以享受减税甚至免税待遇。此外，方案还决定设立2020年度油耗标准，燃油效率超过2020年度油耗标准20%的汽车以及电动汽车等将列入免税对象。（2014-12-30 09:30:39）【延伸阅读】华人瞄准日本不动产 三因素催生中国人赴日买房热中新网10月21日电 据《中文导报》报道，近日有数据显示，自2014年2月开始，日本东京和大阪的房价上涨了约15%。数据指出，日本当地的房屋市场供应量充分，现在入市，可以挑选最有利的资源。从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%；从回报率来说，其新房的回报率高达5%以上，而二手房更会超过10%。有些行业人士认为：“抄底日本楼市的机会已经到来。”而居住在世界各地的华人，敏锐地地察觉到了日本不动产的真正价值，世界各地的华人赴日本购买不动产的风潮正在兴起。报道称，一家华人不动产公司的经理表示，自奥运会决定在日本召开以后，日本华人、中国大陆客户等在日本购房不断升温。公司接待的客人大致来自四个方面，首先是在日华人，他们购买投资不动产的人数明显增多，他们的利点在于资金调动在日本国内就可以解决，因此成交迅速。第二类就是中国大陆客户。第三类是中国港台地区的客人。第四类则是海外各地的华人。日本有房产机构分析，中国人赴日本购房热情高涨有三方面的原因。首先，在日本成功取得2020年东京奥运主办权后，可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金7年。其次，随着日元持续贬值，中国投资客对日本不动产的兴趣逐步加温。报道称，过去5年来，日元兑人民币累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。日元贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资。其三，买家看到了投资日本的价值。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%。另外，银座一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。报道还指出，赴日买投资房，自然需要有人管理。投资就需要租给房客，而如何找房客，如何与房客打交道，都是在中国的购房人无法亲自完成的事情。中介管理公司在这里起到了不可或缺的作用。人不在，就需要靠谱的不动产公司代为管理。而华人中介是中国人在日投资的保障。所以，在日本的华人中介机构也随着投资的增长而蓬勃发展。（2014-10-21 10:16:28）【延伸阅读】房价高收入低 日本年轻人宁租房不买房人民网7月3日讯 据台湾媒体报道，日本国土交通大臣太田昭宏于当天在内阁报告时提出《2012年度版国土交通白皮书》，主题为年轻人生活与国土交通行政。内容指出，日本民众持有房屋比率持续探底，租屋率持续升高。据英国广播公司报道，白皮书将日本国民年龄、持有住宅、及房贷占收入比率加以分析，以1983年与2008年进行对照，发现在30至40岁年龄层中，持有住宅比率从53.3%下修至39%，30岁以下则从17.9%下降至7.5，在租屋方面，40岁以下日本国民租屋比率从1983年的39.7%暴增至2008年的59.7%，而房贷占收入比率也相对成长。对此，太田昭宏建议日本政府提供优良房屋租给年轻人。目前日本年轻人想持有房屋，大多只能选择在便宜的郊区购屋，每天花费4到5小时通勤，且大部分的的薪水将用于缴房贷。综合日本年轻买不起房屋的原因发现，除了收入减少之外，房租相对便宜、浅在的地震危机、日本年轻人享乐的金钱观都是拥有房屋比率持续探底的原因，日本政府须正视此重大的问题。（刘融）（2013-07-03 17:55:15）【延伸阅读】 在日本买房需要准备多少钱？<img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2015/0320/20150320062440148.jpg?imageView2/2/w/1260"/>据RecordJapan报道，对于任何人来说，买房都是人生中最重要的一件事，因此需要制定一个周密的资金计划，那么在日本买房又需要做哪些准备呢？具体参考如下：日本可以零首付买房，但是绝对不建议，因为房价变动会影响贷款金额，存在较大的负债风险，因此，至少需要准备2成首付款。另外，每月房贷还款额控制在月收入的20%至25%为最佳，假设月收入30万日元（约人民币2万元），那么月供额就应该控制在7.5万日元左右，如果夫妻两人都工作的话，那么每月使用妻子月薪的一半就足够还款了，需要注意的是，房贷还款是一个长期性的过程，因此一定要结合将来的情况来考虑，比如妻子在产假期间薪资会减半，会对还款造成一些影响。在日本买房，除了支付购房款外，还需要额外支付一些其他费用，例如产权登记费、火灾保险费以及印花税等，其总额约为房价的1成，也就是说，购房前需要提前准备3成的资金。在中国购买商品房后，每月通常都需要支付一定的物业管理费，日本同样存在类似的费用，具体包括每月支付一定的管理费以及房屋维修准备金，每年支付一定的固定资产税等，一年算下来需要几十万日元，也就是说需要将月供所占月收入比例增至30%左右。买房的贷款额度一定要与自己的所能承受的还款能力挂钩，举例如下【年收入600万日元（约人民币40万元），存款850万日元（约人民币56万元）】如果有850万日元的存款，可以拿出100万日元以防不备之需，剩余750万日元可以分为两部分用来购房，具体包括500万日元用于首付，250万日元用于支付其他费用。之前我们已经提到，首付准备2成，也就是说500万日元为总房款的2成，房屋总价约为2500万日元左右（约人民币164万元）。另一方面，贷款总额应该控制在年收入的3至4倍左右，以年收入600万日元计算，贷款总额应该在1800万至2400万日元之间，而之前计算的购房总价为2500万日元，减去500万首付后只需要贷款2000万日元，刚好处于该区间内，比较合理。需要指出的是，月供还款不能把年终奖以及退休养老金计算在内，因为未来的变动不可预测，万一发生转职或者其他急需用钱的情况就不好对付了，凡事都应该留一手。话又说回来，多花点钱买套更好的房子是每个购房者的初衷，但还是应该量力而行，贷款购房会对家庭的家计生活造成长期性的影响，因此一定要从多方面考虑，找到一个平衡点，可别因一时冲动后悔终生。（2013-03-22 09:45:24）</section></article>

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