“地王”频现谁是最大赢家？

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<article><section data-type="rtext">新华网武汉９月６日电（记者徐海波、陈俊）连日来，北京、上海、杭州、苏州等地相继飚出新“地王”，一时间，有关房价上涨的呼声不绝于耳。分析人士指出，“地王”频出，说明资本进入房地产的意愿十分强烈，特别是在一线城市，一些地产商狂炒地皮到了“赴汤蹈火，在所不辞”的地步。土地大幅升值，谁是受益者湖北武汉有一块企业用地，两年前以２．５亿元被地方政府收储，再以８．８亿元卖给开发商，这超过６亿元的差价稳稳进入了地方财政，房价只涨不跌与地价有什么关系，卖地收入又与政府财政有何关系？其中的奥妙耐人寻味。
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 ２０１１年９月，武汉长江融达电子有限公司与湖北省科技投资集团签约，由湖北科投将其厂区１７１亩土地以２．５亿元的价格收储。两年之后，这块地又以超过３倍的价格通过土地交易市场公开出让。记者查询武汉市土地交易中心数据发现，１７１亩地被划分为三块，其中近１３６亩用于住宅开发，通过“招拍挂”出让给三家开发企业，合计成交价超过８．８亿元。与收储价相比，价格增加了６．３亿元。分析人士指出，虽然这块地整体价格并不高，但巨额抬价将计入房地产开发成本中，最终转嫁给购房者。长江融达副总经理刘宪辉说，公司土地原是国有划拨，在２００２年改制时，变更为出让土地，并以股份作价补齐了相关的税费。原本计划自行联系买家出卖，保利、信达、中电等１０余家房企也多次上门洽谈。经过再三权衡，最终，董事会还是决定卖给湖北科投。据分析，湖北科投是武汉市东湖新技术开发区直属独资国有企业，履行投融资平台职责，同时，东湖开发区土地储备中心也挂靠于湖北科投，代表开发区负责土地整理储备。此次土地出让收入大部分进入财政，少量由湖北科投用于后期土地整理。而对于长江融达而言，为了能在开发区拿地建新厂，“不得不”选择湖北科投。“开发区的地大多在湖北科投手中，如果他不给地，我们就得搬出去，也就享受不到开发区的财税优惠，对企业是更大的损失。”刘宪辉如是说。东湖新技术开发区土地储备中心常务副主任戈小兵认为，长江融达直接卖地是行不通的。土地用途、容积率的调整和规划都需要国土规划局来办理，只有取得选址意见书、规划设计条件证后才具备交易资格。“国土规划局不给你办‘一书一证’，你就交易不了。”房地产收益各占几何？武汉市化工区八吉府街向家尾村支部副书记向禹星告诉记者，他们村先后有２０００余亩土地以每亩１３．８万元左右的价格，被“土地储备中心”转手以２５万元左右价格卖给企业。为此，许多村民认为不合理，怀疑村干部从中作梗，经常要求向上级反映情况。据报道，广州大学城２００４年第一期的征地面积１８平方公里，平均每平方米的征地补偿价格不超过１００元。２００９年，这一区域的土地平均价格猛增到每平方米两万元以上。中间只相隔五年，差价却高达２００多倍。业内人士指出，自从２００４年土地出让实行“招拍挂”制度以来，我国大多数城市建立了土地储备中心，由政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政收入的最大一块－－土地出让金。”中国指数研究院房地产专家李国政告诉记者，根据国家统计局、财政部、人民银行等部门公布的数据，２０１２年，土地出让金为２８５１７亿元，占当年房地产业销售６．４万亿元将近４５％。“这个数据并不十分准确，加上各种税费收入以及银行房贷所得利息，一些地方政府拿走的收益不菲。”李国政说，如此巨大的土地收益，谁不眼馋？土地储备制度亟待完善虽然并非所有土地必须经过收储，但实际上只要被土地储备中心列入规划的地块就难逃被“倒手”的命运。武汉一位房企老总说，“理论上，土地所有人可以自由交易，但只要土地储备中心看中的土地，你不卖给他，规划部门就通不过。”戈小兵表示，按照我国土地制度规定，土地所有人可以自行通过土地交易中心挂牌，并缴纳４％的契税、５．８％的营业税以及增值税。“但土地交易中心有权优先收购，如果看不中，才会给他人办理手续。”专家指出，原本为了控制土地价格而生的土地储备制度在一些地方开始“走样”，逐渐成为土地市场的“二道贩子”。华中科技大学土地管理系卢新海教授说，一些地方政府打着“土地储备”的旗号垄断土地市场，既是买方，又是卖方，从中获取巨额差价，直接推高了房价上涨。在这种情况下，一些地方将土地出让列为首要工程。据亿房研究中心数据显示，上半年，东湖开发区共成交土地９５万平方米，是武汉市卖地最多的区域。武汉市财政数据显示，２０１２年土地出让收入３５２亿多元，而２０１３年预算这一收入达４２６亿多元，增长２１．１％。卢新海表示，当前，土地储备制度亟待矫偏完善，首先应逐步实行更加市场化的土地买卖制度，让买卖双方直接对接，真正发挥市场规律，发挥价格杠杆作用，而不是储备垄断土地，其次，应从法律上明确界定各方利益主体，进行权益划分，做到公平公开公正，避免出现违法违规行为。</section></article>

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