"以房养老"靠谱吗？

日前，国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险，即将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。此举引来了老百姓的众多猜测，赞成者和反对者，不一而足。

以房养老不是大众产品

最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，这种保险对于投保老年居民的好处很明显：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。

其次，它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久。

第三，可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。

第四，可以保护弱势群体，有利于社会稳定。这种产品会更受中等收入者青睐，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老。这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。

第五，实行遗产税后， 可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。但这套房屋的价值在老人生前已年复一年被领光，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

首先，“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存方寸地，留与子孙耕”的传统观念，随着农业社会向工业社会的转变，市场经济的快速发展，契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

以房养老是舶来品 中国试点必须本土化

其次，“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据，我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存在较大差距。

近些年，国内已开始建设品质相对较高的养老社区，多家房地产企业、保险公司积极参与其中，但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足，使“以房养老”面临着更现实的难题，房产抵押出去后养老服务却买不到。此外，在医疗资源相对紧缺的背景下，老人看病难的问题更为突出，这可能是更多老人关注的焦点。

再次，“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式，并非金融机构的常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。

一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能进行处置，在签订合同到执行处置时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多不确定性。根据现有规定，银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利，而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响，银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。

最后，“以房养老”政策的具体实施，可能还将涉及银行、保险等不同类型的金融机构，当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂，在业务链条中不同监管机构如何有效实施监管，避免重复监管与监管漏洞，还有待进一步讨论。

美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

以房养老试点方案明年1季度或出台

超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房产主权不变，老人可以一直居住，由后人处理房产时折还贷款。

主要有三种方式：第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入;第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房;第三种，就是平常所说的 “倒按揭”，60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。

主要有两种形式：一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式;另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。

“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。