房产税：利剑终将出鞘？

国家税务总局近日下发的《关于转变职能 改进作风更好服务大局的通知》称，积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度，公平收入分配。研究扩大个人住房房产税改革试点范围。

下半年落地的房产税改革应公开透明

根据国家统计局公布的数据进行统计，试行房产税两年多以来，重庆新建住房价格上涨了4.5%，上海新建住房价格上涨了7.6%。

上海的房产税被普遍认为是“纸老虎”。上海房产税的征收方式是面对增量房，主要是针对本地家庭新购的第二套住房和外地户籍新购住房，按年征收，给予人均60平方米的免税住房面积扣除，计税价格为当前房屋交易价格的70%，通用税率为适用0.6%;价格低于上年度新建商品住房平均价格的2倍，税率为0.4%。

房产税收入在上海财政收入中只能算作九牛一毛。上海市财政局的数据显示，2012年上海市地方财政收入3743.71亿元，其中房产税24.6亿元，房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.66%。而今年前5个月，上海的土地出让收入已高达515亿元。

重庆房产税的模式是主要针对增量，同时对存量的别墅住宅征收，征收范围包括个人拥有的独栋商品住宅(别墅);新购的高档住房，以“超出价格”(超出上两年商品住房相关均价2倍及以上)为标准，进行征税等。

“房产税对于房价的影响远不会有社会公众想象的那么大，房产税更多的是发挥稳定房价的作用。”住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌介绍说，从发达国家经验看，美国推出房产税主要是为了增加地方政府财政收入，德国开征房产税则主要是调节收入分配，这些国家推出房产税后，都没有带来房地产价格大幅下降的局面。而从已试点地区上海、重庆的情况看，房价上涨的势头也没有得到根本遏制。

多地卖地收入井喷超2012全年

“房产税，其影响更多体现在心理层面，短期可能影响部分投资者抛出房源。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，决定房价最根本的因素是供求关系，我国目前大城市实际空置的房产比例并不高，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。

“相比于房产税这样的财税手段，提高首付比例、存贷款利率等货币政策对于房价的影响更为明显，这是世界各国的经验普遍证明的结论。未来对于房地产的调控还是要立足于增加供给。”顾云昌分析认为，房产税虽然增加的是持有环节的成本，但在住房市场供不应求的情况下，这种成本还是会转嫁到价格里，未来制定降低房价的措施应该着眼于如何增加有效供应。[详细]

房产税是二次分配手段。从收入分配和社会公平视角看房产税，有两个问题无法回避。其一，针对增量还是存量？针对增量，固然能减少改革阻力、便于试点和扩容顺利起步;但如果长期回避存量，则可能造成既得利益固化。一些人认为，如果改善居住条件的正当诉求要交税、拥有多套房的富人却不征，这是在制造新的税收不公平。尤其是对大量空置住宅，更不能任其长期低成本甚至“无成本”地占用土地资源。

如果向存量房“开刀”，将实实在在触动多个阶层的利益，但如何把握力度与节奏，需要智慧和勇气。

其二，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。 [详细]

从世界范围来看，房产税是许多国家地方政府的重要税源;且只要是实施分税制的国家，房产税大多都由地方政府“独享”。比如，在美国，物业税约占地方政府财政收入的30%;在英国，住房财产税是地方政府重要的收入来源，其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。

对于房产税，不少人抱以另一种期待：希望其能逐渐取代“土地财政”。但眼下这显然还只是一种愿望。

近年来，不少城市对土地出让金收入依赖度居高不下，个别年份，比如2010年，一些城市的卖地收入甚至远远超过财政收入。但房产税收了多少呢？重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”，上海至去年认定的应税住房约为3万套，其征税金额也不是一个大数字。

因此，“房产税代替地方土地金”的思路，可以在长远目标中进行设计，但绝不是短时间可达到的。

从长远的税源角度看，我国新开发的房产会越来越少，房屋保有量却越来越大，征税从交易环节转向持有环节是大势所趋。随着房产税的扩容和深化，新的税源将逐渐形成规模。但我国应考虑土地国有、流转税比例大等国情，逐步探索房产税改革，尤其要遏制片面的“征税冲动”。[详细]

财政部公布的数据显示，今年前5月，全国公共财政收入56214亿元，同比增长6.6%，增幅回落6.1个百分点。至5月份，全国公共财政收入增速连续第三个月停留在6%左右的低位。债务缠身的地方政府急于“以地换钱”。

国土部预判下半年土地涨势难抑

审计署日前发布的地方政府本级政府性债务审计结果公告也显示，36个地区2012年底债务余额共计3.85万亿元。其中，超过半数地方政府指望卖地还钱。

“一些地方政府负债其实很严重，” 上述政府人员称，“好多县级财政都是吃财政饭，要发展就靠卖地。如果没有卖地款，那些城市道路、县委政府大楼、公园就都没办法，但推高了房价，又等于从百姓手中套钱。”

“还钱”到“换钱”，中间最核心的部分都围绕着土地进行。在GDP政绩的催化下，越来越多的地方政府投身到“卖地”行动中，俨然已成了行业“潜规则”。加之现有的地方政府对土地出让收入的自行管理，某种程度上也加快了卖地的步伐。

地方政府对卖地依赖程度不见缓解，这种“一次性”“不可持续”的财政收入方式引人思考。在这种略显疯狂的卖地行为下，可以看出，一边是地方政府已经过惯了“土地财政”的好日子，没有耐心再通过发展实体经济慢慢积累财源。一边关于目前地方政府没有其他可以替代的财政收入来源，短期内仍然要靠土地出让金支持一些项目等因素也的确存在。[详细]

从数据上看，今年上半年的土地市场并非一路高歌，而是波动连连。

中原地产研究中心对全国40个大中城市上半年的土地市场进行了监控。在1月，一线城市的土地溢价率达到27%，但2~4月，土地溢价率则从22%下探到13%，到了5月，土地溢价率则拉升到39%，6月份，这个数字则又回落到22%。

类似的波动也出现在三四线城市，只不过，波动的幅度更大。1月，三四线城市的土地溢价率仅为6%，但2月就达到45%，三四月跌至20%以下，5月就拉回45%，6月再次回落到28%。

只有二线城市在上半年保持了相对的稳定，但顶峰同样出现在5月。

这样的波动似乎正与年初房地产调控加强所带来的市场波动相吻合。2月底，国务院出台国五条，房地产调控加强。3月底，各地出台落实细则，经过4月的适应、消化，市场在5月开始突然爆发。

一个值得注意的现象是，尽管地王频现，大型开发商拿地异常积极，但也有一些开发商因为种种原因被政府收回土地。

5月，武汉收回4宗地块;6月，雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块，这两个地块曾是2010年的杭州地王;7月5日,南京市收回下关滨江江边路以西2号地块，这个地块于去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下。

“这其实是土地交易火爆背后的一个现象。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，地块被收回其实跟开发商资金链紧张有关系。一方面，市场上有大量的开发商不惜血本拍高价地，另一方面，又有因为无法支付土地出让金被收回的地块。

在胡景晖看来，去年的土地市场让开发商觉得，未来两三年的土地供应肯定会很紧张，所以在今年上半年都开始大量拿地。但如果没有计算好自己的承受能力，或者市场形势发生变化，很有可能出现无力开发的局面。近期几个城市的数个地块被收回就是典型的教训。

“土地市场很复杂。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，去年多个城市因为市场形势不好推地不理想，导致全年计划都没有完成。北京就是如此。但是从去年下半年开始，楼市形势开始好转，地方政府其实是加快了推地的节奏和力度，在今年上半年就明显地表现了出来。

陈国强表示，很多开发商去年没有参与到土地交易中，到今年年初时他们觉得错过了机会，于是在今年上半年转变了思路，加快拿地。加上地方政府加快推地，造成土地市场特别火爆的场面。

不过，陈国强担忧的是，前段时间出现的银行钱紧势必会传导到土地市场，如果资金紧张持续的时间长，土地市场将不可避免受到影响。

“大家都在观察，看中央政府是否会有房地产调控的新思路。”陈国强说，如果思路不变，地价上涨，房价上涨的预期将很难改变。

而在胡景晖看来，现在已经到了必须改变调控思路的时候。他觉得现有的调控手段只能让大家感觉房价上涨得慢一些，而无法解决整体市场的基本问题。

“土地市场这么涨下去，楼市会怎么涨？这样下去整体市场会越来越危险。”胡景晖说。[详细]